文章來(lai)源：《國(guo)資報告(gao)》雜志 發布時間：2021-03-08
“當前，集團(tuan)公(gong)司正處(chu)于(yu)逆水行舟，不(bu)進則退(tui)，慢(man)進也退(tui)的緊要關頭。”中國鐵建(jian)房地產集團(tuan)有(you)(you)限公(gong)司（下稱(cheng)中國鐵建(jian)地產）黨委書記、董事長(chang)吳仕巖在(zai)2019年工作會上說道，“企業發展(zhan)面臨(lin)的壓(ya)力和(he)挑戰(zhan)前所(suo)未有(you)(you)。”
危(wei)急時刻來(lai)襲，背后自有現實邏(luo)輯。
黨的十(shi)八大以(yi)來，從(cong)“穩慎調控”到(dao)“因城施策、分(fen)類指導”，從(cong)“房(fang)住不炒”再(zai)到(dao)完善住房(fang)市場體系和(he)住房(fang)保(bao)障體系，穩字當頭的中國地產(chan)市場進入了利潤空間(jian)下降，產(chan)品需求和(he)城市機會呈現結(jie)構分(fen)化的“白(bai)銀(yin)時(shi)代(dai)”。行業(ye)環境所帶(dai)來的深刻變革(ge)，迫使企業(ye)盡快脫離(li)舒適(shi)區，進入高烈(lie)度競爭的低容錯時(shi)代(dai)。
迎戰激烈(lie)的(de)(de)市場競爭，企(qi)業(ye)(ye)苦練(lian)內功、順勢謀變方可脫穎而出(chu)。進入成立第十二個年頭的(de)(de)中國鐵(tie)建地產(chan)，其(qi)資產(chan)規(gui)模已(yi)經由(you)初期(qi)的(de)(de)數十億元增長(chang)至千(qian)億量級，企(qi)業(ye)(ye)在(zai)積極(ji)擺脫“大(da)企(qi)業(ye)(ye)病”弊端(duan)的(de)(de)同時，還背負著股份公(gong)司考核力(li)度(du)加大(da)、兄弟單位趕超等(deng)多重壓力(li)，快速實現組織發展模式、業(ye)(ye)務布局、管理(li)模式的(de)(de)創新升級迫在(zai)眉睫。
這場與時間的賽跑中，中國鐵(tie)建地產(chan)已(yi)然跨入提質轉(zhuan)型的關鍵節點。以高(gao)質量發展引(yin)領(ling)變革發展，中國鐵(tie)建地產(chan)正蓄力突圍白(bai)銀(yin)時代。
揮別共榮時代
2007年初，在中國鐵建“推進結構(gou)調整(zheng)，整(zheng)合資源，優化重組(zu)，構(gou)建創(chuang)效板塊”的(de)發(fa)展戰(zhan)略指引下，中國鐵建地產甫一出(chu)世有著鮮(xian)明(ming)的(de)角色定(ding)位，即肩負著為整(zheng)個中國鐵建系(xi)統提升創(chuang)利(li)能力的(de)發(fa)展使(shi)命。面(mian)對新(xin)戰(zhan)場、新(xin)使(shi)命，吳仕(shi)巖(yan)曾調侃道，“一群施工建設單位出(chu)身的(de)鐵建人(ren)‘半路出(chu)家’‘洗干凈泥腿上岸’。”
作(zuo)為一名(ming)“后來(lai)者(zhe)”，中(zhong)國鐵建(jian)地產(chan)與招商蛇口、保利發展、華潤置地等一批較早涉足(zu)地產(chan)行(xing)業的兄(xiong)弟央(yang)企相(xiang)比，在(zai)規模、品牌等方面存在(zai)差異。在(zai)摸索中(zhong)前進，中(zhong)國鐵建(jian)地產(chan)無疑要(yao)尋找符(fu)合自(zi)身特點的發展路徑。
從地(di)產(chan)(chan)(chan)行業(ye)調控軌跡來看(kan)，2007年(nian)房地(di)產(chan)(chan)(chan)發展過(guo)熱(re)，泡沫膨脹(zhang)；2008年(nian)經(jing)濟危機讓地(di)產(chan)(chan)(chan)行業(ye)轉入(ru)低谷；2009年(nian)市(shi)場遭遇冰火兩(liang)重(zhong)天(tian)；2010年(nian)“限”字當頭，被稱為“最(zui)嚴調控年(nian)”……中國鐵建地(di)產(chan)(chan)(chan)初(chu)生的幾年(nian)里，外部(bu)形勢異(yi)常嚴峻(jun)。
以穩為基(ji)調，吳仕巖選擇(ze)集中優(you)勢兵(bing)力布局(ju)重點城(cheng)市(shi)，聚(ju)焦“以一二線核心(xin)城(cheng)市(shi)為主陣地(di)，部(bu)分具有良(liang)好潛力的(de)(de)三、四線城(cheng)市(shi)為補充”的(de)(de)市(shi)場布局(ju)，以抵御市(shi)場波動(dong)風險；堅持“現(xian)金為王、快(kuai)進快(kuai)出(chu)”的(de)(de)開發理念，以積累(lei)充裕的(de)(de)經營現(xian)金流；堅持以質量(liang)為綱、粗(cu)糧細作理念打造中低端(duan)產品(pin)，以精品(pin)工(gong)程和(he)持續的(de)(de)品(pin)質提升獲(huo)取優(you)良(liang)的(de)(de)品(pin)牌口碑。
實(shi)踐(jian)證明，在中(zhong)國經濟高速增(zeng)長的十余(yu)年里，中(zhong)國鐵(tie)建地(di)產依靠這套打法(fa)實(shi)現(xian)了企(qi)業規模和(he)效益(yi)的迅速增(zeng)長，凈利潤貢獻水平(ping)穩居中(zhong)國鐵(tie)建系(xi)統內第一，實(shi)現(xian)八連冠。十余(yu)年的開發(fa)實(shi)踐(jian)中(zhong)，企(qi)業建立的四大(da)系(xi)列、七(qi)大(da)品(pin)類的產品(pin)體系(xi)，形成對不同類型(xing)客戶的全覆蓋。
身處中國地產行業的黃金(jin)年(nian)代，企業在旺盛的市場需(xu)求、金(jin)融(rong)杠桿和低成(cheng)本拿(na)地等因素(su)的共(gong)同作(zuo)用下迅速(su)脫(tuo)穎而出，有(you)(you)其特有(you)(you)的背(bei)景和軌跡。但隨著行業拐(guai)點的來臨，吳仕巖清楚(chu)地認(ren)識到傳統發展路徑難以(yi)延續。
2016年10月(yue)，在因地(di)制(zhi)宜、因城(cheng)施策的調控(kong)(kong)政(zheng)策作(zuo)用下，全國(guo)15個一(yi)線和(he)熱點二(er)線城(cheng)市房(fang)地(di)產市場迅速降溫，房(fang)價走勢(shi)明顯(xian)趨(qu)穩。此后(hou)出臺的一(yi)系列政(zheng)策中，使房(fang)價理(li)性回歸(gui)、讓住房(fang)恢復(fu)居住本質的調控(kong)(kong)總基(ji)調日趨(qu)明顯(xian)。
“在市(shi)場(chang)蓬勃上升期(qi)，市(shi)場(chang)強勁的(de)(de)溢(yi)價能力掩蓋了(le)開發商(shang)的(de)(de)管(guan)(guan)理(li)短(duan)板，誰拿(na)地誰就能發財成為市(shi)場(chang)表現的(de)(de)主旋律。”吳仕巖(yan)說，“如果說過去二(er)十(shi)(shi)年(nian)是整個(ge)行(xing)業的(de)(de)共(gong)榮，下一(yi)個(ge)二(er)十(shi)(shi)年(nian)則是房企(qi)個(ge)體精細化管(guan)(guan)理(li)能力的(de)(de)比拼。”
地(di)(di)產(chan)行業(ye)運(yun)行規則的(de)(de)轉(zhuan)變，深層次上帶來的(de)(de)是商(shang)品(pin)生產(chan)的(de)(de)目的(de)(de)和(he)運(yun)營管理(li)模(mo)式的(de)(de)變革。為應對挑(tiao)戰、把(ba)握先機(ji)，彼(bi)時一些行業(ye)老大(da)哥已經邁出轉(zhuan)型步伐，如萬(wan)科圍繞(rao)大(da)量催(cui)生的(de)(de)新型房(fang)地(di)(di)產(chan)服務(wu)需(xu)求，進入養老、物流、教(jiao)育、度假、創(chuang)業(ye)等(deng)新興領域(yu)；碧(bi)桂園(yuan)加(jia)速打造科技小(xiao)鎮，服務(wu)創(chuang)新創(chuang)業(ye)和(he)城(cheng)市經濟(ji)發(fa)展(zhan)；恒大(da)、保(bao)利、中海、萬(wan)達優化布局文(wen)旅(lv)項目，積極拓展(zhan)體驗式、服務(wu)式地(di)(di)產(chan)項目開(kai)發(fa)。
變(bian)革壓力既來自(zi)同行，也有自(zi)上而下(xia)(xia)的(de)傳導。深改背景下(xia)(xia)，國(guo)資委對地產(chan)央企(qi)開發行為(wei)提(ti)出了更為(wei)嚴苛的(de)要求(qiu)，在不(bu)增加(jia)注冊(ce)資本(ben)金、減少未分配(pei)利(li)潤(run)積累、限制融資規模等緊箍(gu)咒下(xia)(xia)，中國(guo)鐵建地產(chan)的(de)資產(chan)保(bao)值增值考驗急(ji)劇攀升。
投身(shen)于國企改(gai)革時(shi)代潮流(liu)，應(ying)對房地產市場(chang)深度調整，中國鐵建(jian)地產在(zai)行(xing)業變革中站上(shang)了轉型起點。如何(he)擺脫(tuo)傳統路(lu)(lu)徑走好(hao)升(sheng)級之路(lu)(lu)，等待掌(zhang)舵人抉擇(ze)。
旗艦整裝：做中國最具價值的美好生活服務商
企(qi)業變革，應審時度勢(shi)，順勢(shi)而為。對行業發展(zhan)趨勢(shi)的深入研判，恰恰是(shi)中國鐵建地(di)產校準航向的基(ji)礎和關鍵。
以(yi)黨的(de)十(shi)九(jiu)大為標志，中國(guo)經濟由高(gao)速增(zeng)長(chang)階段(duan)轉(zhuan)向高(gao)質量發(fa)展(zhan)階段(duan)。高(gao)質量發(fa)展(zhan)的(de)主線是深化(hua)供給側結構(gou)性改革，在(zai)“房(fang)(fang)住(zhu)不炒(chao)”的(de)定(ding)位下，房(fang)(fang)地產市場的(de)供給側改革聚焦于構(gou)建房(fang)(fang)地產市場健(jian)康發(fa)展(zhan)長(chang)效機制，目的(de)不僅是全體人民住(zhu)有所居，而且要讓人民群(qun)眾有更好(hao)的(de)房(fang)(fang)子住(zhu)。
牢牢把(ba)握這一長期基調，吳(wu)仕巖勾(gou)勒出的中國鐵建地產轉型圖(tu)景日漸清晰。
以黨的十九大引領轉型(xing)升級，全面提高產品(pin)質(zhi)量和服務(wu)質(zhi)量被擺在了(le)首(shou)要位置。
“在(zai)投資(zi)投機需求占主導的市場中，中低端的住宅產品(pin)能(neng)夠大(da)(da)行其道。現階段，在(zai)城(cheng)市化進(jin)程放緩和消費升級的大(da)(da)背景(jing)下(xia)，品(pin)質提升已成為(wei)房地產市場供(gong)給側(ce)改革首要目(mu)標。”吳(wu)仕巖表示。
品(pin)質是新(xin)一輪轉型(xing)升級的方向(xiang)，也是中國鐵建發(fa)展地產的初心和優勢。
“建(jian)造(zao)關(guan)愛人(ren)和自然的(de)(de)(de)建(jian)筑藝術品(pin)”的(de)(de)(de)品(pin)牌主張，是吳仕(shi)巖的(de)(de)(de)打造(zao)產(chan)品(pin)的(de)(de)(de)座右銘。為了能夠從綜合(he)生活方式(shi)和生活品(pin)質(zhi)營(ying)造(zao)的(de)(de)(de)角度提(ti)升產(chan)品(pin)品(pin)質(zhi)，中國鐵(tie)建(jian)地產(chan)形成了多張質(zhi)量名片。如，中國鐵(tie)建(jian)地產(chan)打造(zao)的(de)(de)(de)第一個項目(mu)——西派國際公寓，前沿的(de)(de)(de)“立體主義(yi)”風(feng)格，下沉式(shi)漫坡(po)(po)花園，隨坡(po)(po)起伏(fu)的(de)(de)(de)感性園林，深(shen)受(shou)金融界歡迎和好評(ping)；中國鐵(tie)建(jian)·杭州青秀(xiu)城(cheng)，為了保障業主在多雨的(de)(de)(de)江淮南岸(an)享(xiang)受(shou)珍貴陽光，項目(mu)不惜犧(xi)牲(sheng)經(jing)濟價(jia)值，保證戶(hu)戶(hu)南北通透，實(shi)現通風(feng)和采光最大(da)化。
為(wei)了進(jin)(jin)一步走向(xiang)精細化(hua)，吳仕巖進(jin)(jin)而提出實現商品房的(de)智能化(hua)、綠(lv)色化(hua)、健康化(hua)，狠(hen)抓工程質量不動搖，以房屋使(shi)用和居住價值(zhi)的(de)提升促進(jin)(jin)產品增(zeng)值(zhi)。此(ci)外，公司提出要(yao)牢(lao)牢(lao)樹(shu)立“物業(ye)服務是品牌(pai)建設另(ling)一半”的(de)意(yi)識，增(zeng)強品牌(pai)粘性，提升顧客的(de)忠(zhong)誠(cheng)度。
政策調(diao)控趨(qu)嚴意味著企業(ye)要將目光聚焦，重點挖掘潛力(li)市場。為此，中國鐵建地產提(ti)出(chu)“瞄準發達和核(he)心地區，搶抓優(you)質土(tu)地”的(de)土(tu)地競爭策略。
“長期的(de)實踐證(zheng)明，越(yue)是經濟發達的(de)城市，越(yue)是核心的(de)區(qu)域，集中(zhong)的(de)資源就越(yue)豐(feng)富，對帶動片(pian)區(qu)周(zhou)邊經濟繁(fan)榮(rong)，增加(jia)群(qun)眾就業(ye)有(you)非常重要(yao)的(de)作用。”吳仕(shi)巖解釋。
為(wei)此，中(zhong)國鐵建地(di)因地(di)制(zhi)(zhi)宜精準(zhun)制(zhi)(zhi)定拿(na)地(di)政(zheng)策。如，在(zai)一(yi)二線城市要關注戰略(lve)(lve)性機遇，聚焦京津冀、粵港(gang)澳大灣(wan)區、長三(san)角等引領高(gao)質量(liang)發(fa)展(zhan)的(de)動力源。在(zai)三(san)四線城市要看好大城市周邊中(zhong)小城市的(de)發(fa)展(zhan)機會(hui)，將這類(lei)城市通過(guo)舊(jiu)城改造、棚改拆遷騰出的(de)城市建設用地(di)，作為(wei)企業獲取土地(di)的(de)重點(dian)。以“戰略(lve)(lve)拿(na)地(di)”代替(ti)“機會(hui)拿(na)地(di)”，成為(wei)企業高(gao)質量(liang)發(fa)展(zhan)的(de)主攻方向。
同時，吳仕(shi)巖(yan)也(ye)注(zhu)意到，被(bei)大城(cheng)市輻射的(de)(de)有些中小(xiao)城(cheng)市、存在結構性(xing)、歷史性(xing)發(fa)展機遇的(de)(de)區域，或者是一些原先不(bu)被(bei)看(kan)好、市場偏(pian)冷的(de)(de)大中城(cheng)市今(jin)后也(ye)有可能(neng)迎來(lai)較好的(de)(de)發(fa)展機會(hui)。
為(wei)把握時機，繼(ji)續(xu)發揮中國(guo)鐵(tie)(tie)建全產業鏈(lian)優勢，中國(guo)鐵(tie)(tie)建地(di)產不斷將目光(guang)轉向與(yu)(yu)鐵(tie)(tie)路總公司及(ji)各鐵(tie)(tie)路地(di)方(fang)局的合(he)作，廣泛參與(yu)(yu)高(gao)鐵(tie)(tie)沿(yan)線大城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)、存在結構性、歷史性機會的中等城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)、主要城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)群中心城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)土(tu)地(di)開發、上蓋物業開發、園區(qu)場站等產業協同項目，實現(xian)互利(li)多贏。
當前，房(fang)地(di)產(chan)業(ye)去金融(rong)化與回歸(gui)實業(ye)已成(cheng)不可逆轉之(zhi)勢。隨著改革的(de)(de)演(yan)進和(he)實踐(jian)的(de)(de)升華，吳仕巖基于新形(xing)勢提出了“做中國(guo)最(zui)具價(jia)值的(de)(de)美好生活服務商”的(de)(de)嶄新愿景。
服(fu)務(wu)美好(hao)生(sheng)(sheng)活，還(huan)原(yuan)(yuan)房(fang)子居住的(de)(de)(de)屬性已成(cheng)為中(zhong)國鐵(tie)(tie)建(jian)地(di)產變革的(de)(de)(de)原(yuan)(yuan)點。“圍繞新形勢、新愿景(jing)，堅持以客戶為中(zhong)心的(de)(de)(de)價值追求(qiu)，堅持做房(fang)屋產品生(sheng)(sheng)產商的(de)(de)(de)定(ding)位(wei)，用精致的(de)(de)(de)工藝、完備的(de)(de)(de)配套、優質的(de)(de)(de)服(fu)務(wu)、出(chu)色的(de)(de)(de)管理，給(gei)每一位(wei)選擇中(zhong)國鐵(tie)(tie)建(jian)地(di)產的(de)(de)(de)業主們營造真正的(de)(de)(de)美好(hao)生(sheng)(sheng)活，讓(rang)中(zhong)國鐵(tie)(tie)建(jian)地(di)產的(de)(de)(de)品牌(pai)永葆生(sheng)(sheng)機(ji)和(he)活力。”吳仕巖說。
肌體重塑
行(xing)業拐點的來臨(lin)，充(chong)滿挑戰(zhan)更蘊(yun)含無限(xian)機遇。“做(zuo)中國最具(ju)價值的美(mei)好生活服務商”，意味著中國鐵建地產的市場觸(chu)角將延伸至更多全新(xin)領域，這從深(shen)層意義上帶(dai)來的是一場企業肌體的全方(fang)位變革。
時值2016年4月(yue)，為了適應地(di)產企業(ye)從單一傳統(tong)住宅開發(fa)向綜合型(xing)、多業(ye)態方向發(fa)展(zhan)的(de)角(jiao)色(se)初變，中國鐵建地(di)產首(shou)次推行以“4+6+X”模式為核心的(de)組(zu)織體系改革，強(qiang)化“強(qiang)中間拓兩端”能力建設，重新(xin)調整原有公(gong)(gong)司(si)架構(gou)，成立北方、華東(dong)、華南、西(xi)南4家(jia)區域(yu)公(gong)(gong)司(si)，商業(ye)地(di)產、物(wu)業(ye)公(gong)(gong)司(si)、設計咨詢(xun)、創新(xin)投(tou)資、投(tou)資管理(li)、海外地(di)產6家(jia)專業(ye)公(gong)(gong)司(si)和貴州、南沙等大型(xing)項目公(gong)(gong)司(si)，實現產業(ye)結構(gou)的(de)全面(mian)調整，形(xing)成多業(ye)態布局、多輪驅(qu)動(dong)、多細胞分裂的(de)新(xin)型(xing)增長格局。
開發版(ban)圖(tu)的(de)(de)深耕和拓(tuo)展，使中(zhong)國鐵(tie)建地產(chan)嘗(chang)到了變(bian)革的(de)(de)甜頭。趁勝追擊，2018年，吳仕巖再(zai)次(ci)推動中(zhong)國鐵(tie)建地產(chan)集團對組織(zhi)體系深化調整，將“4+6+X”升級為“7+7+X”組織(zhi)架構(gou)，新增華中(zhong)、中(zhong)南和東北(bei)區(qu)域公司(si)，進(jin)一步對聚焦傳統住宅(zhai)開發的(de)(de)區(qu)域公司(si)進(jin)行(xing)細(xi)分(fen)，激發內部競爭活力；新增文(wen)旅專(zhuan)業(ye)公司(si)，成(cheng)立(li)公寓(yu)管理(li)公司(si)，重點孵化文(wen)旅旅游、健康養生(sheng)、長租公寓(yu)等創新業(ye)務，持續對專(zhuan)業(ye)公司(si)的(de)(de)定位進(jin)行(xing)優化調整，培育核心(xin)運(yun)營(ying)能力。
歷時近三年變(bian)革發展，中(zhong)國(guo)(guo)鐵建(jian)地產收獲了一(yi)張亮眼(yan)成績單：截至2019年5月，企(qi)業在北(bei)京(jing)、上海等(deng)全國(guo)(guo)31個(ge)(ge)城(cheng)市和2個(ge)(ge)國(guo)(guo)家級新(xin)區(qu)布局，共開(kai)發建(jian)設項(xiang)目146個(ge)(ge)，已(yi)開(kai)面(mian)積3600多(duo)萬平方米。西派系，江南系，語系、國(guo)(guo)際系，梧桐系等(deng)產品交相輝映。
組織(zhi)體系變革(ge)最(zui)終目的在(zai)于(yu)實現(xian)企業的高效(xiao)化運營。以結構變革(ge)為引領，中國鐵建地產正在(zai)向阻礙變革(ge)的深層次矛盾和問題發(fa)起進(jin)攻，破除舊體制舊觀念纏在(zai)翅膀上的荊棘。
總(zong)部機關是企業改革創新(xin)的指揮部。為(wei)確保向專(zhuan)業公(gong)司(si)(si)(si)充(chong)分授權，集(ji)團公(gong)司(si)(si)(si)根據組織體(ti)(ti)系改革方案(an)明(ming)確的職(zhi)能定位(wei)，按(an)照“強(qiang)兩端、放中間”的管控思路，將(jiang)一些具備下(xia)放條(tiao)件的權限交給成熟的子公(gong)司(si)(si)(si)，在(zai)體(ti)(ti)制機制上(shang)為(wei)基層松綁解困，保證(zheng)和支(zhi)持各子公(gong)司(si)(si)(si)真(zhen)正成為(wei)自(zi)主經(jing)營、自(zi)負盈(ying)虧、自(zi)我(wo)約束、自(zi)我(wo)完善、自(zi)我(wo)發展的市(shi)場主體(ti)(ti)。
構(gou)建市場化(hua)的(de)(de)薪(xin)酬考核體系，是當前(qian)國有企(qi)業改革(ge)的(de)(de)重(zhong)中之重(zhong)。對(dui)于身處充分競爭的(de)(de)地(di)產(chan)行業，中國鐵建地(di)產(chan)著力(li)發揮薪(xin)酬“指揮棒” 的(de)(de)正向激(ji)勵作用，助推企(qi)業高(gao)質(zhi)量發展。
將考(kao)核(he)的(de)核(he)心指標設定(ding)(ding)為(wei)投資回(hui)報(bao)率的(de)實現水(shui)平，中國鐵建(jian)地(di)產在(zai)新的(de)績效考(kao)核(he)辦法中，對大部分子公司設定(ding)(ding)統一(yi)的(de)投資回(hui)報(bao)率考(kao)核(he)比(bi)例(li)。在(zai)超額(e)回(hui)報(bao)的(de)激勵(li)方面，設定(ding)(ding)了績效分階梯式遞增的(de)方式，回(hui)報(bao)率超過基準(zhun)值越高，加分的(de)幅度(du)越大。
薪酬激勵體(ti)系構(gou)建既要激發積極性，也要兼顧公(gong)平(ping)(ping)。為此，中(zhong)國鐵建地產針對(dui)不同類型子公(gong)司(si)所處階段和業(ye)(ye)務特點設(she)定不同的獎懲標準，從而(er)體(ti)現以奮(fen)斗者(zhe)為本的總體(ti)導向。如(ru)，對(dui)區域公(gong)司(si)、專(zhuan)業(ye)(ye)公(gong)司(si)、大型項目(mu)公(gong)司(si)的考核要聚焦投(tou)資回報水平(ping)(ping)，對(dui)城市(shi)事業(ye)(ye)部、項目(mu)公(gong)司(si)的考核要關(guan)注成本管(guan)控和品質(zhi)管(guan)控水平(ping)(ping)。
以機制創新釋(shi)放(fang)轉型活力，中國鐵建地(di)產的(de)變革步伐正(zheng)在加速。然而隨著(zhu)改(gai)革的(de)持續深入(ru)，企業也正(zheng)在積極謀求資(zi)本(ben)層面的(de)蝶變。
“在目前股東(dong)資(zi)本投入有限的情況下(xia)，加快銷(xiao)售(shou)回款，擠壓資(zi)金頭寸(cun)等方法去(qu)做大(da)規(gui)模，只(zhi)(zhi)是在資(zi)源存量上做文章。”吳仕巖說(shuo)，“只(zhi)(zhi)有實(shi)(shi)現股權(quan)多元化，引入更多的股東(dong)來投資(zi)中(zhong)鐵地產(chan)，才能(neng)實(shi)(shi)現資(zi)源的增量。”
堅定(ding)不移地推進股權多元化改造已經提上企(qi)業(ye)深改日程。在與市場軌道(dao)的(de)充分(fen)融合中，改革(ge)的(de)化學效應仍將不斷顯現。
“千億”決心
2019年1月，克而瑞研究中(zhong)心發布(bu)的(de)《中(zhong)國房地產企業銷售排行(xing)榜(bang)(bang)》中(zhong)，中(zhong)國鐵(tie)建(jian)地產以(yi)886.2億(yi)元的(de)流(liu)量(liang)金額居榜(bang)(bang)單34位。奔跑在殘酷的(de)市場叢林中(zhong)，中(zhong)國鐵(tie)建(jian)地產用十余年時間完(wan)成了從地產“后來者”向行(xing)業“中(zhong)堅(jian)力(li)量(liang)”的(de)蛻變。
從量變積(ji)累(lei)到實現質(zhi)變跨越，這是企業變革的客觀(guan)規(gui)律。但身處瞬息萬(wan)變的市場洪流(liu)中，行業外部形勢將中國鐵建地(di)產推(tui)向了變革的加速軌道。
有統(tong)計(ji)顯示，2018年中國房地產(chan)市(shi)場TOP3的發展商共獲(huo)得12.6%的市(shi)場份額(e)，超(chao)過(guo)1/8；TOP10是26.9%，超(chao)過(guo)1/4；TOP20為37.5%，TOP30為45.2%，前100家重量級選(xuan)手獲(huo)得三分之二的市(shi)場份額(e)。
強則恒強，這是地產市場的叢林法則。1000億的銷售規(gui)(gui)模(mo)，通(tong)常被視為(wei)大(da)(da)型房(fang)企(qi)與中小型房(fang)企(qi)的分界線(xian)。跨過(guo)這一門檻(jian)(jian)，不(bu)(bu)僅(jin)意(yi)味著(zhu)規(gui)(gui)模(mo)做大(da)(da)，也是企(qi)業品牌(pai)效應、管理(li)能力、融(rong)資能力的體現。若(ruo)不(bu)(bu)能突破(po)1000億門檻(jian)(jian)，企(qi)業將(jiang)面臨“不(bu)(bu)進(jin)則退”的窘境(jing)。
“未(wei)來(lai)幾(ji)年，幾(ji)百億左右規模的(de)中小型房(fang)企面臨(lin)著極(ji)大(da)的(de)生存考驗。我(wo)們的(de)發(fa)展壯大(da)面臨(lin)著巨(ju)大(da)壓力(li)，只有認(ren)準目標，迅(xun)速進(jin)入千億級(ji)行列(lie)才(cai)會使(shi)我(wo)們成(cheng)為下一輪(lun)競(jing)爭中的(de)強者。”吳仕巖說。
實現(xian)企業千億目標和(he)二次(ci)飛躍，正是中國(guo)鐵建地(di)產2019年生產經營主(zhu)攻目標。贏(ying)得此役，無疑(yi)意味著企業拿下了新賽道(dao)的入場券和(he)主(zhu)動權(quan)。
7月15日，中國鐵建地產召開2019年(nian)(nian)(nian)年(nian)(nian)(nian)中工作會(hui)議。大會(hui)以“必保在2019年(nian)(nian)(nian)實現千億銷售(shou)目標”為主題，彰顯了企業必勝的信心。
經(jing)歷了(le)前期的(de)(de)(de)改革積累和鋪(pu)墊，吳(wu)仕巖從組織體(ti)系、內生(sheng)動力、土地儲備、團隊(dui)能(neng)力等多個方面同步(bu)分(fen)析(xi)了(le)集團公司在2019年實(shi)現(xian)“千億”目標已(yi)經(jing)具備的(de)(de)(de)基礎和條件，他強調只要認識到位、思(si)路正確(que)、措施得力、執行到位就一定(ding)能(neng)夠贏得跨越發展的(de)(de)(de)先(xian)機(ji)。
有(you)決心(xin)，更要有(you)路徑。以沖擊千億為(wei)目標，中國(guo)(guo)鐵(tie)建地(di)產明確將(jiang)“三(san)轉”目標要求(qiu)作(zuo)為(wei)企(qi)(qi)業推(tui)進結(jie)(jie)構調整和轉型升(sheng)級的重中之重。“三(san)轉”即為(wei)轉產：就是(shi)要推(tui)進產品(pin)創新，構建企(qi)(qi)業特色；要根(gen)據(ju)消費(fei)升(sheng)級拓展(zhan)(zhan)文旅地(di)產、養(yang)老地(di)產、長租公寓等業務。轉場：就是(shi)要突破單一的招拍掛市(shi)場，優(you)化(hua)空間結(jie)(jie)構布(bu)局，抓住城市(shi)群趨勢性(xing)機會(hui)；推(tui)動(dong)央(yang)企(qi)(qi)合作(zuo)、地(di)方(fang)國(guo)(guo)有(you)企(qi)(qi)業合作(zuo)；推(tui)進海外地(di)產拓展(zhan)(zhan)布(bu)局。轉商：就是(shi)要做全產業鏈復(fu)合投資，打造(zao)鐵(tie)建城，探(tan)索新的開(kai)發(fa)模式(shi)。
行業(ye)拐點處革故鼎新(xin)如逆(ni)水行舟，中國鐵建(jian)地產則選擇以(yi)千億(yi)沖關目標為(wei)引領，開啟企(qi)業(ye)轉型升級(ji)加速之路。百(bai)舸爭流奮(fen)楫(ji)者(zhe)先，企(qi)業(ye)在突(tu)破重圍(wei)后(hou)也將(jiang)迎來嶄新(xin)征程。（《國資報告(gao)》記者(zhe) 王倩(qian)倩(qian)）
