文章來源(yuan)：《國資報告》雜志(zhi) 發布(bu)時間：2019-10-25
廣(guang)受(shou)關注的中糧(liang)系地產整(zheng)合近(jin)期迎來關鍵一步(bu)，中糧(liang)地產公(gong)告稱非公(gong)開發行股票(piao)(piao)收購大悅城地產獲得國資(zi)委(wei)批復，并(bing)獲股東大會高票(piao)(piao)通過。
一家集團旗下的A股上市(shi)公(gong)司收購旗下的港股上市(shi)公(gong)司，其(qi)復雜程度可想而知。但更值得觀察(cha)的是(shi)，把時間線擴展到近(jin)三(san)年來(lai)看，這(zhe)是(shi)又一起央(yang)企地產整合(he)案例。
從保(bao)利(li)收(shou)購中(zhong)航地(di)產，到招(zhao)商蛇(she)口合(he)并招(zhao)商地(di)產，再到2017年(nian)中(zhong)交系地(di)產整合(he)，保(bao)利(li)地(di)產收(shou)購保(bao)利(li)置業，地(di)產央企整合(he)持續不(bu)斷，招(zhao)數(shu)各異。
一(yi)(yi)邊是主要房(fang)企(qi)銷售(shou)額在(zai)2017年再創新高，一(yi)(yi)邊又(you)要面對(dui)史(shi)上最嚴最持久(jiu)的調控手段(duan)，身(shen)處激烈市場競爭行(xing)業的地(di)產央企(qi)正在(zai)努力尋找屬于(yu)自己的生存之道。
合二為一
曾經享有“招(zhao)保萬金”四大房企盛名的(de)招(zhao)商(shang)地(di)產，在2014年(nian)前后漸(jian)漸(jian)掉隊。2015年(nian)底，招(zhao)商(shang)蛇口工業區(qu)吸(xi)收合并招(zhao)商(shang)地(di)產，以(yi)招(zhao)商(shang)蛇口重組上市(shi)。
該(gai)合并(bing)(bing)方(fang)案(an)是國內(nei)首例(li)A、B股同(tong)(tong)時轉換(huan)為A股的(de)案(an)例(li)。同(tong)(tong)時，方(fang)案(an)還實(shi)現了新(xin)加坡上(shang)市(shi)B股退市(shi)并(bing)(bing)參與(yu)換(huan)股、吸并(bing)(bing)同(tong)(tong)時配套募集資金、同(tong)(tong)步實(shi)施(shi)員工持(chi)股計劃(hua)等諸(zhu)多創新(xin)之(zhi)舉，被(bei)媒(mei)體稱之(zhi)為首個地產央企(qi)重組樣本(ben)。
重組(zu)兩年(nian)后(hou)，招商蛇(she)口2017年(nian)銷(xiao)售額(e)首(shou)次邁入千億陣營(ying)，利(li)潤(run)突破百億元。
為(wei)了(le)整合(he)旗下(xia)房地(di)產(chan)(chan)(chan)板塊(kuai)，中(zhong)(zhong)國交(jiao)(jiao)(jiao)建(jian)在2015年專門成(cheng)立了(le)中(zhong)(zhong)交(jiao)(jiao)(jiao)地(di)產(chan)(chan)(chan)集(ji)團。直到2017年10月，中(zhong)(zhong)房地(di)產(chan)(chan)(chan)變更為(wei)中(zhong)(zhong)交(jiao)(jiao)(jiao)地(di)產(chan)(chan)(chan)，中(zhong)(zhong)交(jiao)(jiao)(jiao)系(xi)地(di)產(chan)(chan)(chan)整合(he)才邁出關(guan)鍵一(yi)步。此后，以中(zhong)(zhong)交(jiao)(jiao)(jiao)房地(di)產(chan)(chan)(chan)集(ji)團為(wei)管控(kong)中(zhong)(zhong)心，中(zhong)(zhong)交(jiao)(jiao)(jiao)地(di)產(chan)(chan)(chan)、綠(lv)城(cheng)中(zhong)(zhong)國、CHINA HOUSING三個房地(di)產(chan)(chan)(chan)主(zhu)業開發業務品牌(pai)形成(cheng)，但要成(cheng)為(wei)地(di)產(chan)(chan)(chan)巨頭，中(zhong)(zhong)國交(jiao)(jiao)(jiao)建(jian)仍然面臨(lin)著(zhu)與(yu)綠(lv)城(cheng)中(zhong)(zhong)國如何協同的(de)難題。
同樣在2017年(nian)底，保(bao)(bao)利(li)地(di)產(chan)公(gong)告稱，公(gong)司(si)擬通過(guo)使用(yong)現金和承債方式(shi)收購(gou)控股公(gong)司(si)保(bao)(bao)利(li)集團持有的保(bao)(bao)利(li)（香(xiang)港）控股有限公(gong)司(si)50%股權(quan)，多年(nian)懸而未決的保(bao)(bao)利(li)地(di)產(chan)、保(bao)(bao)利(li)置業整(zheng)合(he)迎(ying)來轉折點。
1992年成立以(yi)來，保(bao)(bao)利(li)地產逐(zhu)漸做大并在(zai)(zai)A股上市。2005年，保(bao)(bao)利(li)置(zhi)業在(zai)(zai)保(bao)(bao)利(li)集(ji)團(tuan)的(de)注資下(xia)逐(zhu)步轉型房地產。兩家公(gong)司各(ge)自澄清在(zai)(zai)不(bu)同的(de)城市布局，但(dan)作(zuo)為一家央(yang)企集(ji)團(tuan)旗下(xia)子公(gong)司，難免背負著同業競爭的(de)壓(ya)力。對于整合(he)問題，這(zhe)些年來兩家公(gong)司都(dou)以(yi)各(ge)種理由回應(ying)關切，但(dan)少見行動(dong)。
整合保(bao)利置業(ye)以后，保(bao)利地(di)產才獲得了真正意(yi)義上的全國市場。但整合背(bei)后的動因或(huo)許更(geng)來自市場的變(bian)化(hua)——房地(di)產行業(ye)集中(zhong)度的快速提高(gao)。
2012年，保利(li)地產是僅次于萬科，第(di)二(er)家銷售(shou)額突破千億大(da)關的房地產公(gong)司(si)。到了2017年，保利(li)地產銷售(shou)額排名(ming)全國第(di)五(wu)，被恒大(da)、融創(chuang)等反超，比第(di)一名(ming)碧桂園少近2500億元(yuan)，相較前幾(ji)年已然有所掉隊。
過去(qu)十年來，中糧(liang)(liang)地產(chan)板塊逐漸形(xing)成中糧(liang)(liang)地產(chan)、大(da)悅城(cheng)地產(chan)兩個上(shang)市公司，但是(shi)缺少統一品牌，中糧(liang)(liang)體(ti)系內的兩家(jia)地產(chan)上(shang)市公司，財務報表各自獨立，難(nan)以(yi)形(xing)成合力(li)統一對外。
作(zuo)為(wei)(wei)首批(pi)國有(you)資本投資公(gong)司(si)試點，中(zhong)(zhong)糧(liang)集團(tuan)提出重(zhong)點打造(zao)18家(jia)專(zhuan)業化公(gong)司(si)，使其(qi)成(cheng)為(wei)(wei)獨立市場主體(ti)，中(zhong)(zhong)糧(liang)集團(tuan)的(de)地產(chan)(chan)業務板塊即是(shi)其(qi)中(zhong)(zhong)之(zhi)一。收購(gou)完成(cheng)后，大悅城(cheng)地產(chan)(chan)將成(cheng)為(wei)(wei)中(zhong)(zhong)糧(liang)地產(chan)(chan)的(de)控股子公(gong)司(si)，大悅城(cheng)地產(chan)(chan)依然保(bao)持其(qi)港(gang)股上市地位。
在(zai)給(gei)《國資(zi)報告(gao)》記者的(de)(de)書面回復中(zhong)，中(zhong)糧地(di)產(chan)(chan)方面表(biao)示，本(ben)(ben)次交易(yi)后，中(zhong)糧地(di)產(chan)(chan)將(jiang)(jiang)成(cheng)為中(zhong)糧集(ji)團旗下唯一的(de)(de)地(di)產(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)(ye)務專業(ye)(ye)(ye)(ye)化公司(si)，覆蓋住宅、商業(ye)(ye)(ye)(ye)、特色小鎮、雙(shuang)創產(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)(ye)地(di)產(chan)(chan)、長租(zu)公寓(yu)等(deng)領域，業(ye)(ye)(ye)(ye)態類(lei)型較為完(wan)善，并真(zhen)正(zheng)形成(cheng)開發(fa)與持(chi)有相結(jie)合的(de)(de)雙(shuang)輪驅動發(fa)展格局。未(wei)來，中(zhong)糧地(di)產(chan)(chan)和大悅(yue)城地(di)產(chan)(chan)將(jiang)(jiang)充分發(fa)揮“1+1>2”的(de)(de)品牌(pai)合力，實現(xian)在(zai)融(rong)資(zi)、市場、人才、土地(di)獲取(qu)等(deng)方面深(shen)度融(rong)合，創造良好(hao)(hao)的(de)(de)協同(tong)效應(ying)，不(bu)斷增強上市公司(si)的(de)(de)盈(ying)利(li)能力。例如(ru)融(rong)資(zi)方面，目前中(zhong)糧地(di)產(chan)(chan)融(rong)資(zi)成(cheng)本(ben)(ben)4.3%-8.5%，大悅(yue)城地(di)產(chan)(chan)平均融(rong)資(zi)成(cheng)本(ben)(ben)為4.28%，整合后中(zhong)糧地(di)產(chan)(chan)將(jiang)(jiang)獲得境內外雙(shuang)重融(rong)資(zi)渠道，將(jiang)(jiang)顯著(zhu)降(jiang)低整體融(rong)資(zi)成(cheng)本(ben)(ben)。而品牌(pai)方面，整合后的(de)(de)中(zhong)糧地(di)產(chan)(chan)將(jiang)(jiang)以服務人民美好(hao)(hao)生(sheng)活為核心品牌(pai)主張，并將(jiang)(jiang)發(fa)展成(cheng)為中(zhong)國業(ye)(ye)(ye)(ye)態類(lei)型最(zui)為完(wan)善的(de)(de)綜合性房(fang)地(di)產(chan)(chan)企業(ye)(ye)(ye)(ye)之一。
央企(qi)整合(he)地產業(ye)(ye)(ye)務的(de)(de)(de)方式主要有(you)兩種：集團內部重(zhong)組、外部資產整合(he)，而上(shang)述內部整合(he)的(de)(de)(de)目(mu)的(de)(de)(de)在(zai)于梳(shu)理旗下業(ye)(ye)(ye)務線，更(geng)好地利用資源，避免同(tong)業(ye)(ye)(ye)競爭。這(zhe)些整合(he)多(duo)數(shu)是上(shang)市公司(si)層面的(de)(de)(de)整合(he)，都有(you)打造統一品牌，降低融(rong)資成(cheng)本(ben)的(de)(de)(de)意(yi)愿，成(cheng)為多(duo)業(ye)(ye)(ye)態(tai)的(de)(de)(de)龍頭房企(qi)。
大有大的焦慮
2017年(nian)，房地(di)產行(xing)業歷經空前嚴厲的調控，行(xing)業整體銷(xiao)售(shou)增速(su)放緩，然而大(da)型房企銷(xiao)售(shou)節(jie)節(jie)攀升(sheng)(sheng)，行(xing)業集中度快(kuai)速(su)提升(sheng)(sheng)，保利地(di)產是唯一一家進入前五(wu)的地(di)產央企。
規(gui)模(mo)大(da)有大(da)的焦慮。據(ju)統計，過去15年來，百強(qiang)地產企業淘(tao)汰率是80%，15年當中一直在百強(qiang)企業TOP10當中的是萬科、恒大(da)、綠地，顯示出這一行(xing)業極為激烈(lie)的競爭(zheng)形勢。
在“房(fang)住不炒(chao)”、金融去杠桿的時代，重資(zi)產的房(fang)地產行業(ye)利潤逐(zhu)漸下滑，融資(zi)成(cheng)本(ben)居高不下，企業(ye)只有做大規模才(cai)能抗風險，才(cai)有話語權。
在保利地產幾次股東(dong)大會(hui)上，董事長(chang)宋(song)廣菊表(biao)示，公司未(wei)來將(jiang)通過收購兼并大動作助推(tui)快速發(fa)展，奮斗目標(biao)是總規模要重回前三。為了提高(gao)(gao)資(zi)金運用效率，保利還在學習碧桂園等龍頭房(fang)企(qi)高(gao)(gao)周轉的做(zuo)法。
有(you)分(fen)析(xi)認(ren)為，按(an)年(nian)均(jun)30%的增(zeng)長(chang)率，2020年(nian)排名前三的房企都將突破萬億銷(xiao)售(shou)額。據此計(ji)算，保(bao)利地產到2020年(nian)達(da)到萬億元銷(xiao)售(shou)額，其年(nian)增(zeng)長(chang)速度要保(bao)持在50%左右。這是一個(ge)極有(you)挑(tiao)戰(zhan)的目標，保(bao)利地產2017年(nian)銷(xiao)售(shou)業績為3092億元，同比(bi)增(zeng)長(chang)47.2%，這一增(zeng)速創(chuang)下了公(gong)司近七年(nian)來同比(bi)最高(gao)增(zeng)速。
同(tong)時，土(tu)地和資金(jin)是房企的(de)命脈，地產板塊的(de)發(fa)展(zhan)明顯收到(dao)政(zheng)策波動影(ying)響，也增大(da)了(le)企業擴張(zhang)的(de)變數(shu)。比如近期(qi)市場傳言國開行(xing)收回棚改融資審批權(quan)限(xian)，隨機(ji)引來地產股票(piao)大(da)跌，包括保(bao)利地產、招(zhao)商蛇口等股票(piao)5日(ri)累計跌幅超過15%。
尋找新賽道
根據(ju)中國指數研究院數據(ju)顯示，2017年共有16家房企(qi)銷售額突(tu)破1000億元(yuan)，央企(qi)中僅(jin)有保利地(di)(di)產(chan)(chan)、中海(hai)地(di)(di)產(chan)(chan)、華潤置(zhi)地(di)(di)和招商(shang)蛇口躋身其中。魯能集團(tuan)、中國金(jin)茂、中國鐵建(jian)在500億至900億元(yuan)之間，中糧地(di)(di)產(chan)(chan)、電建(jian)地(di)(di)產(chan)(chan)、中冶置(zhi)業、中交地(di)(di)產(chan)(chan)等(deng)均位于400億元(yuan)以下(xia)。
頭部房企普遍朝(chao)著多元化、全業態布局，既注重規模，又逐漸(jian)轉型新賽道。
今年4月，華潤(run)置地(di)提出向綜合型城(cheng)市開(kai)發(fa)運營商轉型，依托母公司的資(zi)源實力確立(li)差異化競爭優勢，培(pei)育新(xin)的業務增長動(dong)能，包(bao)括(kuo)城(cheng)市更新(xin)、代建代運營、產業地(di)產，而其中全方位發(fa)力產業地(di)產是轉型的核(he)心(xin)。
長租(zu)公寓(yu)是房(fang)企普(pu)遍選擇的新風口。6月(yue)6日，華潤置地宣布(bu)，公司正(zheng)式(shi)推出長租(zu)公寓(yu)品牌“有巢(chao)”，預計將在23個城(cheng)市(shi)開設4萬間(jian)，并且進駐一(yi)二線城(cheng)市(shi)。
招(zhao)商蛇(she)口在重(zhong)組之(zhi)初就對外(wai)宣稱(cheng)，公司(si)定位于(yu)“中(zhong)國(guo)領先的(de)城市及(ji)園區(qu)綜合開(kai)發和運營(ying)(ying)服(fu)務(wu)(wu)商”，重(zhong)組上市后(hou)的(de)招(zhao)商蛇(she)口不再局限(xian)于(yu)地(di)產(chan)(chan)(chan)(chan)業務(wu)(wu)，而(er)(er)是(shi)明(ming)確園區(qu)開(kai)發與(yu)運營(ying)(ying)、社(she)區(qu)開(kai)發與(yu)運營(ying)(ying)、郵輪產(chan)(chan)(chan)(chan)業建設與(yu)運營(ying)(ying)三大(da)業務(wu)(wu)版(ban)圖，從而(er)(er)實(shi)現打(da)造智慧城市、智慧商圈、智慧園區(qu)、智慧社(she)區(qu)的(de)中(zhong)長期戰略目(mu)標(biao)。但近年的(de)實(shi)際情(qing)況是(shi)，從財(cai)務(wu)(wu)數據(ju)來(lai)看，地(di)產(chan)(chan)(chan)(chan)業務(wu)(wu)仍是(shi)招(zhao)商蛇(she)口的(de)主要(yao)業績板塊，產(chan)(chan)(chan)(chan)融結合還需要(yao)更長期的(de)探索(suo)。
規(gui)(gui)模(mo)小有小的“憂傷”。強者恒強的時代(dai)，規(gui)(gui)模(mo)不大很容易掉隊或(huo)是出局，中小規(gui)(gui)模(mo)的地產央企如何尋找自(zi)己(ji)的生存之道(dao)？要么想方(fang)設法向更大規(gui)(gui)模(mo)沖刺(ci)，要么走差異化路線，盡快形成自(zi)己(ji)的特色和品牌。
中(zhong)糧集(ji)團(tuan)副(fu)總(zong)裁、中(zhong)糧地產董事長、大(da)悅城地產董事長周(zhou)政曾表示(shi)，公(gong)司整合后，在銷售規(gui)模上(shang)，“我們將實現有質量的增長”。
周政(zheng)認(ren)為，未來城(cheng)市化的(de)發展(zhan)重點，應該集中在片區(qu)改造、產城(cheng)融合。對城(cheng)市而言，就是去開發化，增(zeng)加持有運營、增(zeng)加產業、減(jian)少空心城(cheng)、減(jian)少鐘擺式的(de)城(cheng)市。而中糧(liang)在這些方面有很好的(de)基礎。
中(zhong)糧地(di)產方面表(biao)示，未來地(di)產是存量(liang)市(shi)場，城(cheng)市(shi)更(geng)新(xin)正成為城(cheng)市(shi)發展(zhan)新(xin)的(de)(de)增長點。中(zhong)糧在深圳有多處城(cheng)市(shi)更(geng)新(xin)項目，未來還將通(tong)過自有土(tu)地(di)、收(shou)購無城(cheng)市(shi)更(geng)新(xin)經驗公司的(de)(de)項目以及預判(pan)政(zheng)府(fu)的(de)(de)的(de)(de)規(gui)劃(hua)，有目的(de)(de)收(shou)購未來可能進(jin)入(ru)城(cheng)市(shi)更(geng)新(xin)規(gui)劃(hua)的(de)(de)項目，進(jin)行土(tu)地(di)儲(chu)備這(zhe)三種方式來進(jin)行城(cheng)市(shi)更(geng)新(xin)。
同(tong)時(shi)，中(zhong)糧(liang)在(zai)商業、寫字(zi)樓、產業地產等(deng)方面也有很好的基礎，依托中(zhong)糧(liang)集團在(zai)營(ying)養(yang)(yang)學(xue)、農業科技、食品等(deng)方面的資源，形成大健康產業的集聚，通過積(ji)極探索建設(she)中(zhong)糧(liang)營(ying)養(yang)(yang)健康科學(xue)園(yuan)等(deng)雙創產業園(yuan)區，響應國家雙創號召，將(jiang)企業策略、技術(shu)創新、基礎設(she)施導入到中(zhong)糧(liang)的產業園(yuan)區中(zhong)，實現(xian)產城融(rong)合。
與中糧(liang)類(lei)似(si)，中國金茂(mao)的戰略一(yi)直聚焦于(yu)“城(cheng)市運營商(shang)”的角色，在住宅產品上定位(wei)中高(gao)(gao)端，布(bu)局一(yi)二線城(cheng)市，價位(wei)要(yao)比同(tong)地(di)區的房(fang)企要(yao)高(gao)(gao)。2017年該公司的樓盤銷(xiao)售均價達到(dao)2.46萬元(yuan)/平方米(mi)。
2018年，中(zhong)(zhong)國金茂首度推出(chu)“盡致盡美”的(de)年度品牌主題，并啟動“首席(xi)品牌體驗官”計劃。隨著(zhu)“名人(ren)效(xiao)應”的(de)逐漸(jian)溢出(chu)，中(zhong)(zhong)國金茂的(de)品牌效(xiao)應也呈疊(die)加之勢(shi)在業(ye)內擴散(san)。
中(zhong)國金(jin)茂(mao)不斷向綠建(jian)、科技等方向不斷進階(jie)，聚焦從(cong)調(diao)溫、呼(hu)吸、飲水(shui)、靜音、遮陽、智慧生活(huo)六大維度(du)制定6S生活(huo)體系，致力讓科技及綠色(se)為產品賦能。
目前，中(zhong)國金茂已(yi)經(jing)形成(cheng)城市核心綜合(he)體(ti)、城市新(xin)城和特色(se)小(xiao)鎮(zhen)三類城市運營項目。2017年(nian)(nian)，中(zhong)國金茂完成(cheng)銷售約(yue)694億(yi)(yi)元，并將2018年(nian)(nian)內部銷售目標定為千億(yi)(yi)。今年(nian)(nian)上半年(nian)(nian)，該公(gong)司(si)累計取(qu)得簽約(yue)及成(cheng)交銷售金額717.62億(yi)(yi)元，同比增(zeng)長197.67％，達成(cheng)千億(yi)(yi)目標已(yi)不是問題。
想要以差異化取(qu)勝的還有(you)(you)規模較小的葛(ge)洲壩地(di)(di)產。據葛(ge)洲壩相(xiang)關人士介紹,其(qi)房(fang)地(di)(di)產業務(wu)(wu)板塊堅持“人無我有(you)(you)，人有(you)(you)我優”原則(ze)，致力于圍(wei)繞“綠色、健康、智慧、環保”，打造“5G科技”產品(pin)，相(xiang)較于規模，其(qi)更注(zhu)重追求高(gao)質量。2017年，該公(gong)司房(fang)地(di)(di)產業務(wu)(wu)實(shi)現營業收入62.46億元，利潤總額11.2億元。
一家中等規模的(de)央企地(di)產公司員工(gong)告訴記者，該公司認(ren)為在目前的(de)基礎上(shang)趕超第(di)一陣營(ying)是不可(ke)能了，只要不排在末(mo)流，被別的(de)央企收購就行(xing)了。
在(zai)存量房時(shi)代(dai)，規(gui)模小可能是“小而(er)美”，利潤(run)高，發展(zhan)質(zhi)量好，但這(zhe)也意味著失去了擠(ji)入頭部陣營的機(ji)會，很難(nan)實現彎道超車(che)。
產業需(xu)要持(chi)續健康的(de)發展。告別高增(zeng)長時代，地產央(yang)企怎么轉型，內部整(zheng)合還只是(shi)尋找新賽道的(de)開始(shi)。(國資報告記者(zhe) 饒恒）