文章(zhang)來(lai)源：《國資報(bao)告》雜志 發布時間：2019-10-25
廣受關注的中糧系地(di)(di)產(chan)整(zheng)合近(jin)期(qi)迎來關鍵一步(bu)，中糧地(di)(di)產(chan)公(gong)告稱(cheng)非公(gong)開發(fa)行股(gu)票(piao)收購大悅城(cheng)地(di)(di)產(chan)獲得(de)國(guo)資委批復(fu)，并獲股(gu)東(dong)大會高(gao)票(piao)通過。
一家集團旗下的A股上(shang)市(shi)(shi)公司收購旗下的港(gang)股上(shang)市(shi)(shi)公司，其(qi)復雜程度可想而知。但更值(zhi)得觀察的是，把(ba)時間線擴(kuo)展到(dao)近三年來看，這是又一起央企地產整(zheng)合案(an)例。
從保(bao)(bao)利收購(gou)中(zhong)(zhong)航地產(chan)(chan)(chan)，到招(zhao)商蛇口合并招(zhao)商地產(chan)(chan)(chan)，再到2017年中(zhong)(zhong)交系地產(chan)(chan)(chan)整合，保(bao)(bao)利地產(chan)(chan)(chan)收購(gou)保(bao)(bao)利置業(ye)，地產(chan)(chan)(chan)央(yang)企整合持(chi)續不(bu)斷(duan)，招(zhao)數各異。
一(yi)邊(bian)是主要房(fang)企銷售(shou)額在2017年再創新高(gao)，一(yi)邊(bian)又要面對史上(shang)最嚴最持久的調(diao)控手段，身處激烈市場競爭(zheng)行業的地產(chan)央企正(zheng)在努力尋找屬于自己的生存之道。
合二為一
曾經享有(you)“招(zhao)保萬金”四大房企盛名的招(zhao)商(shang)(shang)地產(chan)(chan)，在2014年前后漸漸掉隊。2015年底，招(zhao)商(shang)(shang)蛇(she)口(kou)工業區吸收合并招(zhao)商(shang)(shang)地產(chan)(chan)，以招(zhao)商(shang)(shang)蛇(she)口(kou)重組上(shang)市。
該合并方案是國內首(shou)例A、B股(gu)(gu)同(tong)(tong)時轉(zhuan)換(huan)為(wei)A股(gu)(gu)的案例。同(tong)(tong)時，方案還實現(xian)了新(xin)加坡上市B股(gu)(gu)退市并參與換(huan)股(gu)(gu)、吸(xi)并同(tong)(tong)時配套募集資金、同(tong)(tong)步實施員(yuan)工持(chi)股(gu)(gu)計劃等諸多創(chuang)新(xin)之(zhi)舉(ju)，被媒體(ti)稱之(zhi)為(wei)首(shou)個(ge)地產央企(qi)重(zhong)組樣本。
重組兩年(nian)(nian)后，招商蛇口2017年(nian)(nian)銷售額首次邁入千億(yi)陣(zhen)營，利潤(run)突破百億(yi)元(yuan)。
為了整(zheng)合旗下房(fang)地(di)(di)(di)產(chan)(chan)板塊，中(zhong)(zhong)(zhong)(zhong)國(guo)交建(jian)(jian)在2015年(nian)專門成立了中(zhong)(zhong)(zhong)(zhong)交地(di)(di)(di)產(chan)(chan)集團。直到2017年(nian)10月，中(zhong)(zhong)(zhong)(zhong)房(fang)地(di)(di)(di)產(chan)(chan)變更(geng)為中(zhong)(zhong)(zhong)(zhong)交地(di)(di)(di)產(chan)(chan)，中(zhong)(zhong)(zhong)(zhong)交系地(di)(di)(di)產(chan)(chan)整(zheng)合才邁(mai)出關鍵一(yi)步。此后(hou)，以中(zhong)(zhong)(zhong)(zhong)交房(fang)地(di)(di)(di)產(chan)(chan)集團為管控中(zhong)(zhong)(zhong)(zhong)心(xin)，中(zhong)(zhong)(zhong)(zhong)交地(di)(di)(di)產(chan)(chan)、綠(lv)城中(zhong)(zhong)(zhong)(zhong)國(guo)、CHINA HOUSING三個房(fang)地(di)(di)(di)產(chan)(chan)主業開發業務品(pin)牌形成，但要成為地(di)(di)(di)產(chan)(chan)巨頭(tou)，中(zhong)(zhong)(zhong)(zhong)國(guo)交建(jian)(jian)仍然面臨(lin)著與(yu)綠(lv)城中(zhong)(zhong)(zhong)(zhong)國(guo)如何協同的難題。
同樣在(zai)2017年底(di)，保利(li)(li)地產公(gong)(gong)告(gao)稱，公(gong)(gong)司(si)擬(ni)通過使用(yong)現金和(he)承(cheng)債方式收購控股(gu)公(gong)(gong)司(si)保利(li)(li)集團(tuan)持有的保利(li)(li)（香港）控股(gu)有限公(gong)(gong)司(si)50%股(gu)權，多年懸而未決的保利(li)(li)地產、保利(li)(li)置業整合迎來(lai)轉折點。
1992年(nian)成立(li)以(yi)來，保(bao)利地產(chan)逐(zhu)漸做(zuo)大并在A股(gu)上市(shi)。2005年(nian)，保(bao)利置業在保(bao)利集(ji)團的注資下(xia)逐(zhu)步轉(zhuan)型(xing)房地產(chan)。兩家(jia)公(gong)司各自(zi)澄清(qing)在不同的城市(shi)布局(ju)，但作為一家(jia)央企集(ji)團旗下(xia)子公(gong)司，難免背負(fu)著同業競爭的壓力。對于整合問題，這些年(nian)來兩家(jia)公(gong)司都以(yi)各種(zhong)理由回應(ying)關切，但少見行動。
整合保(bao)利置業(ye)以后(hou)，保(bao)利地產(chan)才(cai)獲得了(le)真正意(yi)義上的全國市場。但整合背后(hou)的動(dong)因或(huo)許更來自市場的變化——房地產(chan)行業(ye)集中度的快速提高。
2012年，保(bao)利(li)地產是僅次(ci)于萬科，第(di)二家銷(xiao)售(shou)額突破千(qian)億大(da)關的房地產公司。到了(le)2017年，保(bao)利(li)地產銷(xiao)售(shou)額排名全國第(di)五，被恒大(da)、融創等反超(chao)，比第(di)一名碧桂(gui)園少(shao)近2500億元，相較前幾年已然有所(suo)掉隊。
過去十年來，中(zhong)(zhong)糧(liang)地產板塊逐漸形成(cheng)中(zhong)(zhong)糧(liang)地產、大悅(yue)城地產兩個(ge)上(shang)市公(gong)(gong)司，但是缺少統一品(pin)牌(pai)，中(zhong)(zhong)糧(liang)體系內的兩家地產上(shang)市公(gong)(gong)司，財務報表各自獨立，難(nan)以形成(cheng)合力統一對外。
作為(wei)首批國(guo)有(you)資本投資公(gong)司(si)試點(dian)，中糧(liang)(liang)集團提出重點(dian)打造18家專業化公(gong)司(si)，使其成(cheng)為(wei)獨立(li)市(shi)場主體，中糧(liang)(liang)集團的(de)地(di)產業務板塊即是其中之一。收購(gou)完成(cheng)后，大(da)悅(yue)城地(di)產將成(cheng)為(wei)中糧(liang)(liang)地(di)產的(de)控股子公(gong)司(si)，大(da)悅(yue)城地(di)產依然保持(chi)其港股上市(shi)地(di)位。
在(zai)(zai)給《國(guo)資報告(gao)》記者的(de)(de)書面(mian)回復中，中糧(liang)(liang)地(di)(di)產(chan)(chan)(chan)(chan)方(fang)面(mian)表示，本(ben)(ben)次交易后(hou)，中糧(liang)(liang)地(di)(di)產(chan)(chan)(chan)(chan)將(jiang)(jiang)(jiang)(jiang)成(cheng)為(wei)(wei)中糧(liang)(liang)集團旗下唯一(yi)的(de)(de)地(di)(di)產(chan)(chan)(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)務專(zhuan)業(ye)(ye)(ye)化公司(si)，覆蓋住宅、商(shang)業(ye)(ye)(ye)、特色小鎮(zhen)、雙(shuang)創產(chan)(chan)(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)地(di)(di)產(chan)(chan)(chan)(chan)、長(chang)租公寓等領域，業(ye)(ye)(ye)態類(lei)型(xing)較(jiao)為(wei)(wei)完善，并真正(zheng)形成(cheng)開發與持有相結合(he)的(de)(de)雙(shuang)輪驅動發展(zhan)格(ge)局。未來，中糧(liang)(liang)地(di)(di)產(chan)(chan)(chan)(chan)和大悅城地(di)(di)產(chan)(chan)(chan)(chan)將(jiang)(jiang)(jiang)(jiang)充分(fen)發揮“1+1>2”的(de)(de)品牌合(he)力，實現在(zai)(zai)融(rong)(rong)資、市(shi)場、人才、土地(di)(di)獲取(qu)等方(fang)面(mian)深度融(rong)(rong)合(he)，創造良好的(de)(de)協同效應，不斷(duan)增強上市(shi)公司(si)的(de)(de)盈利能力。例(li)如融(rong)(rong)資方(fang)面(mian)，目前中糧(liang)(liang)地(di)(di)產(chan)(chan)(chan)(chan)融(rong)(rong)資成(cheng)本(ben)(ben)4.3%-8.5%，大悅城地(di)(di)產(chan)(chan)(chan)(chan)平均(jun)融(rong)(rong)資成(cheng)本(ben)(ben)為(wei)(wei)4.28%，整(zheng)(zheng)合(he)后(hou)中糧(liang)(liang)地(di)(di)產(chan)(chan)(chan)(chan)將(jiang)(jiang)(jiang)(jiang)獲得境(jing)內外雙(shuang)重融(rong)(rong)資渠道，將(jiang)(jiang)(jiang)(jiang)顯著降(jiang)低整(zheng)(zheng)體融(rong)(rong)資成(cheng)本(ben)(ben)。而(er)品牌方(fang)面(mian)，整(zheng)(zheng)合(he)后(hou)的(de)(de)中糧(liang)(liang)地(di)(di)產(chan)(chan)(chan)(chan)將(jiang)(jiang)(jiang)(jiang)以服務人民美好生活(huo)為(wei)(wei)核心品牌主張(zhang)，并將(jiang)(jiang)(jiang)(jiang)發展(zhan)成(cheng)為(wei)(wei)中國(guo)業(ye)(ye)(ye)態類(lei)型(xing)最為(wei)(wei)完善的(de)(de)綜合(he)性房(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)(chan)(chan)企業(ye)(ye)(ye)之一(yi)。
央企(qi)整(zheng)合(he)地產業(ye)務(wu)的(de)(de)方式主要有(you)兩種(zhong)：集團內(nei)部重組、外部資(zi)(zi)產整(zheng)合(he)，而上(shang)述內(nei)部整(zheng)合(he)的(de)(de)目的(de)(de)在于梳理旗下業(ye)務(wu)線，更好地利用資(zi)(zi)源，避免(mian)同業(ye)競爭。這些整(zheng)合(he)多(duo)數是上(shang)市公司層(ceng)面(mian)的(de)(de)整(zheng)合(he)，都有(you)打造統一品牌(pai)，降(jiang)低(di)融資(zi)(zi)成(cheng)本的(de)(de)意(yi)愿，成(cheng)為多(duo)業(ye)態的(de)(de)龍頭房企(qi)。
大有大的焦慮
2017年，房地產行業(ye)(ye)歷經(jing)空前嚴厲的調控，行業(ye)(ye)整(zheng)體銷售(shou)增速(su)放緩，然而大型(xing)房企銷售(shou)節節攀升(sheng)，行業(ye)(ye)集中度快速(su)提升(sheng)，保利地產是唯一一家進入前五的地產央企。
規模大(da)有(you)大(da)的(de)焦(jiao)慮(lv)。據(ju)統計，過去15年來，百強(qiang)地(di)產企(qi)業(ye)(ye)淘汰率是80%，15年當中一(yi)直在百強(qiang)企(qi)業(ye)(ye)TOP10當中的(de)是萬科、恒大(da)、綠地(di)，顯示出這一(yi)行業(ye)(ye)極為激烈(lie)的(de)競爭(zheng)形勢。
在“房(fang)住不炒”、金融(rong)去杠(gang)桿的時代，重資產的房(fang)地產行業利潤逐漸下滑，融(rong)資成本居高不下，企業只有做大規模才(cai)能抗(kang)風險，才(cai)有話語權。
在保(bao)利(li)地(di)產幾次(ci)股東大會(hui)上，董(dong)事長宋廣菊表示，公司未(wei)來將通過收購兼并大動(dong)作助(zhu)推快速發展(zhan)，奮(fen)斗目標是總規模要重回(hui)前三。為(wei)了提高資金運用效率，保(bao)利(li)還在學習碧(bi)桂園等龍頭房(fang)企高周轉的做(zuo)法。
有分析認為(wei)(wei)，按年(nian)均(jun)30%的(de)增(zeng)(zeng)長(chang)率(lv)，2020年(nian)排名前三的(de)房(fang)企都將突(tu)破萬(wan)(wan)億銷售(shou)額。據(ju)此計算，保利(li)地(di)產(chan)到2020年(nian)達到萬(wan)(wan)億元銷售(shou)額，其年(nian)增(zeng)(zeng)長(chang)速度要保持(chi)在50%左右。這是(shi)一(yi)個極有挑戰(zhan)的(de)目標，保利(li)地(di)產(chan)2017年(nian)銷售(shou)業績為(wei)(wei)3092億元，同比(bi)增(zeng)(zeng)長(chang)47.2%，這一(yi)增(zeng)(zeng)速創下了公(gong)司近七年(nian)來同比(bi)最高增(zeng)(zeng)速。
同(tong)時，土地(di)(di)和資金是房企的(de)(de)命脈，地(di)(di)產(chan)板塊的(de)(de)發展明顯收到政策波動影(ying)響，也增大了企業擴張的(de)(de)變數。比如近(jin)期(qi)市場傳言國開行(xing)收回棚改融資審批(pi)權限，隨機引(yin)來(lai)地(di)(di)產(chan)股票大跌(die)，包(bao)括(kuo)保利地(di)(di)產(chan)、招(zhao)商蛇口等股票5日累計跌(die)幅(fu)超(chao)過15%。
尋找新賽道
根(gen)據(ju)中(zhong)(zhong)(zhong)國指數(shu)研(yan)究院數(shu)據(ju)顯示(shi)，2017年共(gong)有(you)16家房企銷售額突破1000億(yi)元，央企中(zhong)(zhong)(zhong)僅有(you)保利(li)地(di)(di)產、中(zhong)(zhong)(zhong)海地(di)(di)產、華(hua)潤置(zhi)地(di)(di)和招商蛇口躋身其中(zhong)(zhong)(zhong)。魯能集(ji)團、中(zhong)(zhong)(zhong)國金茂、中(zhong)(zhong)(zhong)國鐵(tie)建在(zai)500億(yi)至900億(yi)元之間，中(zhong)(zhong)(zhong)糧地(di)(di)產、電(dian)建地(di)(di)產、中(zhong)(zhong)(zhong)冶置(zhi)業、中(zhong)(zhong)(zhong)交地(di)(di)產等均位(wei)于400億(yi)元以下(xia)。
頭部(bu)房企(qi)普遍(bian)朝著多(duo)元化、全業態布局，既注重規模，又逐漸轉型(xing)新賽道。
今年4月(yue)，華潤置地提出向綜合型城市開發(fa)運營商轉(zhuan)型，依托母公司的(de)資源實力確立差異化競爭優勢，培育新的(de)業(ye)務(wu)增長動能，包括城市更新、代建代運營、產(chan)業(ye)地產(chan)，而其中全方位發(fa)力產(chan)業(ye)地產(chan)是轉(zhuan)型的(de)核心。
長(chang)租公(gong)寓是房企普遍選擇的新(xin)風口。6月(yue)6日，華潤置(zhi)地宣布，公(gong)司正式推出長(chang)租公(gong)寓品(pin)牌“有巢”，預(yu)計將在23個城市開設4萬(wan)間(jian)，并(bing)且進駐一二線城市。
招(zhao)(zhao)商(shang)蛇(she)口(kou)在重組之初就對(dui)外(wai)宣(xuan)稱，公司定位于“中(zhong)國(guo)領先的城(cheng)市(shi)及園(yuan)區綜合開(kai)發(fa)和運營(ying)服務商(shang)”，重組上市(shi)后的招(zhao)(zhao)商(shang)蛇(she)口(kou)不再局(ju)限于地產(chan)業務，而(er)是明確園(yuan)區開(kai)發(fa)與(yu)運營(ying)、社區開(kai)發(fa)與(yu)運營(ying)、郵輪(lun)產(chan)業建設與(yu)運營(ying)三大業務版(ban)圖，從(cong)(cong)而(er)實現打造智(zhi)慧(hui)(hui)城(cheng)市(shi)、智(zhi)慧(hui)(hui)商(shang)圈、智(zhi)慧(hui)(hui)園(yuan)區、智(zhi)慧(hui)(hui)社區的中(zhong)長期(qi)戰略目標(biao)。但近年的實際情況是，從(cong)(cong)財(cai)務數據來看，地產(chan)業務仍是招(zhao)(zhao)商(shang)蛇(she)口(kou)的主要(yao)業績板塊，產(chan)融結合還(huan)需(xu)要(yao)更長期(qi)的探索。
規(gui)模小(xiao)有小(xiao)的“憂傷”。強者恒強的時代，規(gui)模不(bu)大很(hen)容(rong)易掉(diao)隊(dui)或(huo)是出局，中小(xiao)規(gui)模的地產央企如(ru)何尋找自(zi)己的生存之道？要么(me)想方設法向更大規(gui)模沖刺(ci)，要么(me)走差異(yi)化路線，盡快形成自(zi)己的特色和品牌(pai)。
中糧集團(tuan)副總(zong)裁、中糧地(di)產董(dong)事長、大悅城(cheng)地(di)產董(dong)事長周政(zheng)曾表示，公司整合后，在銷售(shou)規模(mo)上，“我(wo)們將實現有(you)質量(liang)的(de)增長”。
周政認(ren)為，未來城市(shi)化的(de)發展重點(dian)，應該(gai)集中(zhong)在(zai)片區改造、產(chan)城融(rong)合。對城市(shi)而言，就是去(qu)開發化，增(zeng)加(jia)持有運營、增(zeng)加(jia)產(chan)業、減少(shao)空心城、減少(shao)鐘(zhong)擺式(shi)的(de)城市(shi)。而中(zhong)糧在(zai)這些(xie)方面(mian)有很好的(de)基礎。
中糧地產(chan)方(fang)面(mian)表(biao)示，未(wei)來(lai)(lai)地產(chan)是存量市(shi)場(chang)，城(cheng)(cheng)市(shi)更(geng)(geng)新正(zheng)成(cheng)為城(cheng)(cheng)市(shi)發展新的增長點(dian)。中糧在(zai)深圳(zhen)有多處(chu)城(cheng)(cheng)市(shi)更(geng)(geng)新項目(mu)，未(wei)來(lai)(lai)還將通過(guo)自(zi)有土地、收(shou)購無城(cheng)(cheng)市(shi)更(geng)(geng)新經驗(yan)公司的項目(mu)以(yi)及(ji)預(yu)判(pan)政府的的規(gui)劃(hua)，有目(mu)的收(shou)購未(wei)來(lai)(lai)可(ke)能進(jin)入城(cheng)(cheng)市(shi)更(geng)(geng)新規(gui)劃(hua)的項目(mu)，進(jin)行土地儲備(bei)這(zhe)三(san)種方(fang)式(shi)來(lai)(lai)進(jin)行城(cheng)(cheng)市(shi)更(geng)(geng)新。
同(tong)時，中(zhong)(zhong)糧(liang)(liang)在商業、寫字樓、產(chan)業地產(chan)等(deng)方面也有(you)很好(hao)的(de)(de)基(ji)礎(chu)，依托中(zhong)(zhong)糧(liang)(liang)集團在營養(yang)學、農(nong)業科技、食品(pin)等(deng)方面的(de)(de)資源，形成大健(jian)(jian)康產(chan)業的(de)(de)集聚(ju)，通過積(ji)極(ji)探索(suo)建設中(zhong)(zhong)糧(liang)(liang)營養(yang)健(jian)(jian)康科學園等(deng)雙(shuang)創產(chan)業園區，響應國(guo)家雙(shuang)創號召，將企(qi)業策略、技術創新、基(ji)礎(chu)設施導入到中(zhong)(zhong)糧(liang)(liang)的(de)(de)產(chan)業園區中(zhong)(zhong)，實現產(chan)城融合。
與中(zhong)糧類似，中(zhong)國金茂的(de)戰略一直(zhi)聚焦于(yu)“城(cheng)市運營商”的(de)角色(se)，在住宅產品上定(ding)位中(zhong)高端(duan)，布(bu)局(ju)一二線城(cheng)市，價(jia)位要比同地區的(de)房企要高。2017年(nian)該公司的(de)樓盤銷售均價(jia)達到(dao)2.46萬元(yuan)/平方米。
2018年，中國金茂首(shou)度推(tui)出“盡致(zhi)盡美”的(de)(de)年度品牌主題，并啟動“首(shou)席(xi)品牌體驗官”計劃(hua)。隨著“名人效應”的(de)(de)逐漸溢出，中國金茂的(de)(de)品牌效應也呈(cheng)疊加之勢在業內(nei)擴散。
中國金茂不斷向綠(lv)建(jian)、科技等方(fang)向不斷進階，聚焦從調溫、呼吸、飲水、靜(jing)音、遮陽(yang)、智(zhi)慧生活六大(da)維(wei)度(du)制(zhi)定(ding)6S生活體(ti)系(xi)，致力讓科技及(ji)綠(lv)色為(wei)產品賦能。
目前，中國(guo)金(jin)茂(mao)已經形成(cheng)城(cheng)(cheng)市核心綜合體、城(cheng)(cheng)市新城(cheng)(cheng)和特(te)色小鎮三類(lei)城(cheng)(cheng)市運營(ying)項目。2017年(nian)，中國(guo)金(jin)茂(mao)完(wan)成(cheng)銷(xiao)售約(yue)694億(yi)元，并將2018年(nian)內(nei)部銷(xiao)售目標定為千(qian)億(yi)。今年(nian)上半年(nian)，該公司(si)累計取得簽約(yue)及成(cheng)交銷(xiao)售金(jin)額717.62億(yi)元，同比增(zeng)長197.67％，達成(cheng)千(qian)億(yi)目標已不(bu)是問題(ti)。
想要以(yi)差異化(hua)取勝的(de)還有(you)規(gui)模(mo)較小的(de)葛洲壩地(di)產(chan)。據葛洲壩相關人(ren)(ren)士介紹,其(qi)房地(di)產(chan)業(ye)務(wu)板塊堅持“人(ren)(ren)無我(wo)有(you)，人(ren)(ren)有(you)我(wo)優”原則，致力(li)于(yu)圍繞“綠(lv)色、健(jian)康(kang)、智慧、環保”，打造“5G科(ke)技”產(chan)品，相較于(yu)規(gui)模(mo)，其(qi)更注重(zhong)追求高質量。2017年(nian)，該公(gong)司房地(di)產(chan)業(ye)務(wu)實(shi)現營(ying)業(ye)收入62.46億元，利潤總額11.2億元。
一(yi)(yi)家中等規模的(de)央企地(di)產公司員工告訴記者(zhe)，該公司認為(wei)在(zai)目前的(de)基礎(chu)上趕超(chao)第(di)一(yi)(yi)陣營(ying)是不可能(neng)了，只要(yao)不排在(zai)末流，被別的(de)央企收(shou)購就行了。
在存量房時代，規模小(xiao)可能(neng)是“小(xiao)而(er)美”，利(li)潤高，發展質量好，但這也意味著失去了擠入(ru)頭部陣營(ying)的機會，很難實現彎道超(chao)車。
產業需要持(chi)續健康的發展。告別高(gao)增長時代(dai)，地(di)產央企怎么轉型(xing)，內部整合還只是尋(xun)找新賽道(dao)的開始。(國(guo)資報告記者(zhe) 饒(rao)恒）