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　　當前(qian)，我國進(jin)入(ru)城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)(shi)更(geng)新(xin)的重要時期，城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)(shi)建(jian)設(she)由大規(gui)模增(zeng)量(liang)建(jian)設(she)轉為存量(liang)提(ti)質改(gai)造和(he)增(zeng)量(liang)結(jie)構調(diao)整并重。按照黨(dang)中(zhong)(zhong)央決策部署，各級(ji)住(zhu)(zhu)房和(he)城(cheng)(cheng)鄉建(jian)設(she)管理部門大力推(tui)進(jin)實施城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)(shi)更(geng)新(xin)行動，取得了積極成效。根據2023年(nian)12月(yue)的全國住(zhu)(zhu)房城(cheng)(cheng)鄉建(jian)設(she)工(gong)作會議通報，截至11月(yue)底，2023年(nian)全國共實施各類城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)(shi)更(geng)新(xin)項目約6.6萬(wan)個，惠及(ji)882萬(wan)戶居(ju)民。“我國城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)(shi)更(geng)新(xin)工(gong)作步入(ru)了新(xin)階段，其中(zhong)(zhong)，如何在政府指導(dao)下充分發揮市(shi)(shi)(shi)場的主體(ti)作用成為了關鍵所在。”全國政協委員(yuan)、廣東(dong)省建(jian)筑科(ke)學研(yan)究院集(ji)團股份(fen)有(you)限公司（簡稱“廣東(dong)建(jian)科(ke)院”）副總工(gong)程師周荃(quan)說。

　　今年(nian)全國兩會，周荃將(jiang)圍繞城市更新(xin)改(gai)造中存在(zai)的問題提出建議。

　　建立健全城市更新法律法規體系

　　“城(cheng)(cheng)市更(geng)(geng)新(xin)是一(yi)項復雜(za)的(de)系統工程，涉(she)及(ji)的(de)利益(yi)主體(ti)多、難度(du)大，缺乏法(fa)(fa)(fa)治保障(zhang)和舊(jiu)政(zheng)策障(zhang)礙成為(wei)制(zhi)約市場(chang)主體(ti)參與城(cheng)(cheng)市更(geng)(geng)新(xin)的(de)重要因素。”周荃(quan)說(shuo)。一(yi)直以(yi)來，我國(guo)城(cheng)(cheng)鄉規(gui)劃建設的(de)法(fa)(fa)(fa)律(lv)法(fa)(fa)(fa)規(gui)和管理(li)規(gui)章(zhang)基本(ben)以(yi)新(xin)建建筑為(wei)導向，對存量用地再開發(fa)、既有建筑改造的(de)適用性有待加強(qiang)。近(jin)期，我國(guo)已經從國(guo)家(jia)層面提出城(cheng)(cheng)市更(geng)(geng)新(xin)的(de)方向以(yi)及(ji)一(yi)些(xie)專項政(zheng)策，但仍需出臺一(yi)部全局性、統領性的(de)國(guo)家(jia)城(cheng)(cheng)市更(geng)(geng)新(xin)法(fa)(fa)(fa)律(lv)法(fa)(fa)(fa)規(gui)。

　　對此(ci)，周(zhou)荃建議建立健全城(cheng)市更新(xin)(xin)法律法規(gui)體(ti)系，規(gui)范各(ge)市場(chang)主體(ti)權力(li)和責任。充(chong)分總結過去城(cheng)市更新(xin)(xin)工作(zuo)經驗與(yu)(yu)教訓，立法定規(gui)，出臺政策，清理制約市場(chang)主體(ti)進(jin)入城(cheng)市更新(xin)(xin)的政策障礙(ai)，明確并(bing)規(gui)范政府(fu)及參與(yu)(yu)各(ge)方的責任、權利與(yu)(yu)義務。

　　探索市場化機制下的多主體開發應用

　　“從居民(min)角(jiao)度(du)來講(jiang)，當前實施‘微改(gai)(gai)造(zao)(zao)’式的(de)城(cheng)市(shi)更(geng)新或(huo)既有(you)建(jian)筑(zhu)改(gai)(gai)造(zao)(zao)，無法有(you)效解(jie)決老舊(jiu)小區的(de)固有(you)弊端，顯著提升居民(min)居住環境和(he)生活質量；在經濟效益(yi)方面(mian)，此存(cun)量建(jian)筑(zhu)改(gai)(gai)造(zao)(zao)存(cun)在巨大(da)的(de)經濟效益(yi)空間(jian)，初(chu)步估算2000年(nian)前的(de)老舊(jiu)社區進行全面(mian)綠(lv)色低碳改(gai)(gai)造(zao)(zao)能(neng)夠(gou)帶動的(de)產值將達到40萬(wan)億(yi)。”周(zhou)荃分析稱(cheng)，優(you)化城(cheng)市(shi)更(geng)新或(huo)改(gai)(gai)造(zao)(zao)模式勢在必行。

　　周荃(quan)建議，要加(jia)快運(yun)用市場化機(ji)制，探索實(shi)施(shi)(shi)多主體合作開發(fa)。加(jia)快推(tui)進(jin)(jin)設(she)立城(cheng)市更新專(zhuan)項基(ji)金(jin)進(jin)(jin)行(xing)引(yin)領，培育期經(jing)營(ying)過程中給予(yu)稅收(shou)減免、容(rong)積率獎勵等(deng)激勵政策來降低難度。一(yi)是按照“誰投資(zi)、誰運(yun)營(ying)（收(shou)益）”的(de)模式建立市場化改(gai)(gai)造(zao)機(ji)制，采用責(ze)權利(li)對等(deng)原則，城(cheng)市更新區域的(de)配套公共設(she)施(shi)(shi)由政府負(fu)責(ze)，經(jing)營(ying)性與準經(jing)營(ying)性區域的(de)配套公共設(she)施(shi)(shi)由競(jing)爭性企業負(fu)責(ze)；二(er)是鼓勵發(fa)行(xing)債券、成立基(ji)金(jin)等(deng)形式推(tui)進(jin)(jin)社(she)會(hui)化融(rong)資(zi)；三是引(yin)進(jin)(jin)在(zai)老舊城(cheng)區改(gai)(gai)造(zao)、城(cheng)市更新、產(chan)業導(dao)入等(deng)方面具有豐(feng)富經(jing)驗的(de)企業，促進(jin)(jin)社(she)會(hui)資(zi)金(jin)的(de)良(liang)性流動，提升城(cheng)市更新運(yun)營(ying)效率。

　　鼓勵集體建設用地和產權清晰的城市項目自主更新

　　“當下，我國高品質(zhi)綠(lv)色化(hua)城市(shi)更新面(mian)臨著多(duo)渠道解決資(zi)金(jin)來(lai)源的挑戰。”周荃分析稱，一方面(mian)，目前實施(shi)的“微改造”和(he)“城市(shi)更新試點示范”模式(shi)中，資(zi)金(jin)來(lai)源多(duo)是政府(fu)或(huo)實施(shi)企(qi)業（國企(qi)），投(tou)資(zi)主(zhu)體和(he)資(zi)金(jin)匱乏(fa)，導致(zhi)項目實施(shi)難度增大；另一方面(mian)，高品質(zhi)綠(lv)色化(hua)城市(shi)更新投(tou)資(zi)大，按照綠(lv)色改造標準估算，3.5萬個(ge)老(lao)舊小區(qu)需(xu)要(yao)的直接投(tou)資(zi)約為4萬億-5萬億。僅靠政府(fu)“專項資(zi)金(jin)”難以(yi)為繼。

　　基于當(dang)前(qian)城(cheng)(cheng)市(shi)更(geng)(geng)(geng)新面臨的困境，周(zhou)荃建(jian)議(yi)，要鼓(gu)勵集體建(jian)設用地和產(chan)(chan)(chan)權(quan)清晰的城(cheng)(cheng)市(shi)項目自(zi)(zi)主更(geng)(geng)(geng)新。自(zi)(zi)主更(geng)(geng)(geng)新是一種以(yi)產(chan)(chan)(chan)權(quan)人(ren)(ren)為主體、不(bu)改變(bian)既有(you)產(chan)(chan)(chan)權(quan)關系的更(geng)(geng)(geng)新模式。對(dui)于產(chan)(chan)(chan)權(quan)清晰的集體用地城(cheng)(cheng)中村項目自(zi)(zi)主籌資拆建(jian)更(geng)(geng)(geng)新，通過土地收儲的靈活性(xing)以(yi)及(ji)利益合(he)理分配，以(yi)原有(you)業主按照城(cheng)(cheng)市(shi)更(geng)(geng)(geng)新規(gui)劃自(zi)(zi)行籌資更(geng)(geng)(geng)新。政(zheng)府可(ke)以(yi)適當(dang)給予(yu)補貼補助和政(zheng)策引導，提(ti)高市(shi)場改造主體積(ji)極性(xing)。其操作過程不(bu)涉及(ji)大(da)規(gui)模的征收拆遷，由產(chan)(chan)(chan)權(quan)人(ren)(ren)自(zi)(zi)身(shen)承擔主要改造成(cheng)本，可(ke)有(you)效降低政(zheng)府財政(zheng)負擔。

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