文章來源(yuan)：經濟參考報(bao) 發布(bu)時間：2021-06-22
國(guo)(guo)企(qi)控制(zhi)的(de)大量基(ji)礎設(she)(she)施(shi)資產，通(tong)過合適的(de)金融工具，可以變成普通(tong)百姓(xing)也能參與(yu)的(de)投(tou)資產品。今年6月，證監會和國(guo)(guo)家發改委聯合發布《關于推進(jin)基(ji)礎設(she)(she)施(shi)領域不動產投(tou)資信托基(ji)金（REITs）試(shi)點(dian)相(xiang)關工作的(de)通(tong)知》，宣告我國(guo)(guo)基(ji)礎設(she)(she)施(shi)公募REITs正式(shi)起步。在近日上海國(guo)(guo)有(you)資本(ben)運營研究院組織(zhi)的(de)行業(ye)沙龍(long)上，與(yu)會人士指出，基(ji)礎設(she)(she)施(shi)REITs將促進(jin)國(guo)(guo)資國(guo)(guo)企(qi)存量資產加(jia)快資本(ben)化(hua)、證券化(hua)，為(wei)國(guo)(guo)企(qi)輕裝上陣、加(jia)速(su)奔跑提供契機(ji)。
所(suo)謂REITs，是一(yi)(yi)種(zhong)以發行收益憑證的方式(shi)匯集投(tou)資(zi)(zi)(zi)(zi)者(zhe)(zhe)的資(zi)(zi)(zi)(zi)金(jin)，由專(zhuan)門的投(tou)資(zi)(zi)(zi)(zi)機構進行不動產(chan)投(tou)資(zi)(zi)(zi)(zi)經營管(guan)理，并將投(tou)資(zi)(zi)(zi)(zi)綜(zong)合(he)收益按比例分配給投(tou)資(zi)(zi)(zi)(zi)者(zhe)(zhe)的一(yi)(yi)種(zhong)信托基金(jin)。基礎設(she)施REITs作(zuo)為國(guo)際(ji)通行的配置(zhi)資(zi)(zi)(zi)(zi)產(chan)，具(ju)有流動性較高、收益相對穩定、安全(quan)性較強等特點，能有效盤(pan)活存量資(zi)(zi)(zi)(zi)產(chan)，拓寬社會資(zi)(zi)(zi)(zi)本(ben)投(tou)資(zi)(zi)(zi)(zi)渠道，推動基礎設(she)施投(tou)融資(zi)(zi)(zi)(zi)市場化、規范化發展。
在(zai)我國(guo)(guo)(guo)，大部分基礎(chu)設施資(zi)產(chan)掌握在(zai)國(guo)(guo)(guo)企(qi)手中(zhong)，典型者如各(ge)地的(de)(de)(de)城(cheng)投公(gong)司。“當前，國(guo)(guo)(guo)企(qi)改(gai)革(ge)已進入攻堅期(qi)。以管資(zi)本為(wei)主的(de)(de)(de)改(gai)革(ge)導向，需(xu)要(yao)各(ge)種金(jin)融創(chuang)新(xin)的(de)(de)(de)支撐。長期(qi)以來國(guo)(guo)(guo)有(you)(you)資(zi)產(chan)中(zhong)有(you)(you)大量(liang)固化、不可(ke)流動的(de)(de)(de)資(zi)產(chan)，這對(dui)國(guo)(guo)(guo)有(you)(you)資(zi)本優化布局形成了障礙。”上海國(guo)(guo)(guo)有(you)(you)資(zi)本運營(ying)研(yan)究院(yuan)院(yuan)長羅新(xin)宇說(shuo)，基礎(chu)設施REITs新(xin)規的(de)(de)(de)出臺(tai)，呼應了存量(liang)資(zi)產(chan)的(de)(de)(de)改(gai)革(ge)需(xu)要(yao)，對(dui)國(guo)(guo)(guo)有(you)(you)資(zi)本優化布局和(he)功能發揮將產(chan)生深遠(yuan)影響(xiang)。
“其實，可(ke)以把基礎設施(shi)REITs理解(jie)為項(xiang)目(mu)公(gong)(gong)(gong)(gong)司的(de)小型IPO。”富國資產管(guan)理（上海）有限公(gong)(gong)(gong)(gong)司總(zong)經理曹(cao)玥表示，公(gong)(gong)(gong)(gong)募(mu)REITs是基礎設施(shi)與資本市場之間的(de)搬(ban)運工。通過公(gong)(gong)(gong)(gong)募(mu)REITs，可(ke)以在(zai)項(xiang)目(mu)公(gong)(gong)(gong)(gong)司中(zhong)吸引社會資本參與，也可(ke)以在(zai)戰略投(tou)資層(ceng)面引入員工持股、管(guan)理層(ceng)持股等措施(shi)。如此一來，既降低了(le)基礎設施(shi)項(xiang)目(mu)的(de)負債率，又推動了(le)國企混改，實現各方(fang)共贏。
根據《通知》，我國(guo)(guo)的(de)基(ji)(ji)礎(chu)設(she)施(shi)REITs試(shi)點優先支(zhi)持(chi)京津冀、長江經濟帶、雄(xiong)安新(xin)區(qu)、粵港澳大灣區(qu)、海南(nan)、長江三角洲等(deng)(deng)(deng)重點區(qu)域，支(zhi)持(chi)國(guo)(guo)家級新(xin)區(qu)、有條件的(de)國(guo)(guo)家級經濟技術開(kai)(kai)發區(qu)開(kai)(kai)展試(shi)點。優先支(zhi)持(chi)基(ji)(ji)礎(chu)設(she)施(shi)補(bu)短板行業，包(bao)括倉儲物(wu)流、收費公(gong)路等(deng)(deng)(deng)交通設(she)施(shi)，水(shui)(shui)電氣熱等(deng)(deng)(deng)市政工程，城鎮污水(shui)(shui)垃圾處理等(deng)(deng)(deng)污染治理項目(mu)以(yi)及信(xin)息網絡等(deng)(deng)(deng)新(xin)型基(ji)(ji)礎(chu)設(she)施(shi)。
“傳統(tong)意義上(shang)，基礎設施主要指大交(jiao)通、大能源、大水務、大通信等。據(ju)我們測算，能夠達到(dao)公募REITs基本分(fen)紅要求的基礎設施資產(chan)總量大概在80萬億元左右，市場空間很大。”上(shang)海國(guo)資研(yan)究(jiu)院投融資中(zhong)心首席(xi)專家、中(zhong)國(guo)保險資產(chan)管理協會(hui)(hui)資產(chan)證券化專業(ye)委員會(hui)(hui)顧問(wen)羅(luo)桂(gui)連(lian)說。
一(yi)(yi)些產業(ye)園區開發公司(si)對基(ji)礎設(she)(she)施REITs試(shi)點表(biao)(biao)達(da)了強烈的(de)興趣。張江(jiang)(jiang)高科戰(zhan)略(lve)發展(zhan)部總經理趙(zhao)海(hai)(hai)生表(biao)(biao)示(shi)，張江(jiang)(jiang)高科主要(yao)負責上海(hai)(hai)張江(jiang)(jiang)科學城的(de)開發建設(she)(she)。“一(yi)(yi)方(fang)面(mian)(mian)，張江(jiang)(jiang)有很多優質的(de)基(ji)礎設(she)(she)施資(zi)產，有些被外資(zi)收購(gou)的(de)基(ji)礎設(she)(she)施資(zi)產，年(nian)化收益(yi)率達(da)到30%左右。張江(jiang)(jiang)愿意(yi)拿(na)出好的(de)基(ji)礎資(zi)產與國內(nei)投資(zi)者(zhe)分(fen)享。另一(yi)(yi)方(fang)面(mian)(mian)，園區的(de)發展(zhan)、擴容需要(yao)大量的(de)資(zi)金。公募REITs大有可為。”
我國(guo)的(de)REITs在試點(dian)之初，首先(xian)與基礎設(she)施建(jian)設(she)相結合，但后面的(de)想象(xiang)空間很(hen)大。“我們作為(wei)地(di)方國(guo)企(qi)，響(xiang)應政府號召，積極投身長(chang)(chang)租公寓(yu)(yu)建(jian)設(she)。長(chang)(chang)租公寓(yu)(yu)按現(xian)在的(de)政策(ce)要求(qiu)，需(xu)要長(chang)(chang)期(qi)持有(you)，這意(yi)味著企(qi)業的(de)拿地(di)成本和建(jian)設(she)成本都(dou)是長(chang)(chang)期(qi)的(de)。雖然長(chang)(chang)租公寓(yu)(yu)不在第一(yi)批(pi)試點(dian)中，但如何通(tong)過REITs來(lai)優化(hua)企(qi)業的(de)資(zi)產(chan)負債結構，實現(xian)輕裝上陣(zhen)，現(xian)在就可(ke)以研究起來(lai)。”上海城投資(zi)產(chan)管(guan)理集團(tuan)資(zi)產(chan)管(guan)理部總經(jing)理王達峰說。
明源地(di)(di)產研究院(yuan)副院(yuan)長(chang)(chang)黃(huang)樂認為(wei)，我國第(di)一批公募REITs試點的(de)(de)資產包是基礎設施(shi)，第(di)二批可(ke)能(neng)是關(guan)于(yu)國計民生的(de)(de)項目，比如長(chang)(chang)租公寓之類(lei)，最(zui)后才(cai)可(ke)能(neng)是商業地(di)(di)產。“只有通(tong)過前(qian)面(mian)的(de)(de)基礎設施(shi)REITs試點，逐步完善配套的(de)(de)法律、稅收細則(ze)，公募REITs才(cai)能(neng)平穩起步、越做越好。”
羅桂(gui)連認為，支持(chi)(chi)(chi)公募(mu)REITs的(de)發展，現(xian)(xian)階段可以(yi)給予基(ji)礎(chu)設(she)(she)施(shi)REITs明(ming)確(que)的(de)稅(shui)收支持(chi)(chi)(chi)政策。同時(shi)，在(zai)證監會(hui)設(she)(she)立專門的(de)基(ji)礎(chu)設(she)(she)施(shi)REITs板塊，實行(xing)基(ji)于簡易程序的(de)注冊(ce)制，支持(chi)(chi)(chi)現(xian)(xian)有的(de)上市(shi)公司向REITs轉(zhuan)型。
【責(ze)任編輯(ji)：趙藝涵】