文章來源：經濟參考報(bao) 發布時間：2021-06-22
國(guo)企控制的大(da)量(liang)基礎(chu)設(she)(she)施(shi)資(zi)產(chan)(chan)，通(tong)過合適的金(jin)融工(gong)具，可以變成普(pu)通(tong)百姓(xing)也(ye)能參與(yu)的投(tou)資(zi)產(chan)(chan)品(pin)。今年6月，證監會和國(guo)家發改(gai)委聯(lian)合發布《關于推進基礎(chu)設(she)(she)施(shi)領域不動產(chan)(chan)投(tou)資(zi)信托(tuo)基金(jin)（REITs）試點相關工(gong)作的通(tong)知》，宣(xuan)告我(wo)國(guo)基礎(chu)設(she)(she)施(shi)公募REITs正式起步。在近(jin)日(ri)上(shang)海國(guo)有資(zi)本運營研究院組織(zhi)的行(xing)業沙龍上(shang)，與(yu)會人士指出，基礎(chu)設(she)(she)施(shi)REITs將促進國(guo)資(zi)國(guo)企存量(liang)資(zi)產(chan)(chan)加快資(zi)本化、證券化，為國(guo)企輕裝上(shang)陣、加速奔(ben)跑(pao)提供契機。
所謂REITs，是一(yi)種以發行收益憑證的方式(shi)匯集(ji)投(tou)資(zi)者的資(zi)金，由專門的投(tou)資(zi)機構進行不動(dong)產(chan)投(tou)資(zi)經營管(guan)理，并將(jiang)投(tou)資(zi)綜合收益按(an)比(bi)例分配給投(tou)資(zi)者的一(yi)種信托基金。基礎設施(shi)REITs作為國際通行的配置資(zi)產(chan)，具有(you)流動(dong)性較高、收益相對穩(wen)定(ding)、安全性較強等特點，能有(you)效盤活存(cun)量資(zi)產(chan)，拓寬社(she)會資(zi)本(ben)投(tou)資(zi)渠道(dao)，推(tui)動(dong)基礎設施(shi)投(tou)融(rong)資(zi)市場化、規(gui)范化發展。
在我國(guo)(guo)(guo)，大(da)部分基(ji)礎(chu)設施(shi)資(zi)(zi)產(chan)掌握在國(guo)(guo)(guo)企手中，典型者如(ru)各地的城投公司。“當前(qian)，國(guo)(guo)(guo)企改革已(yi)進入攻堅期。以(yi)管資(zi)(zi)本(ben)為主的改革導向(xiang)，需要各種金融創新的支撐。長期以(yi)來(lai)國(guo)(guo)(guo)有資(zi)(zi)產(chan)中有大(da)量(liang)固化、不可(ke)流動的資(zi)(zi)產(chan)，這(zhe)對(dui)國(guo)(guo)(guo)有資(zi)(zi)本(ben)優化布(bu)局(ju)形成了(le)障礙。”上海(hai)國(guo)(guo)(guo)有資(zi)(zi)本(ben)運營研究院(yuan)院(yuan)長羅新宇說(shuo)，基(ji)礎(chu)設施(shi)REITs新規(gui)的出臺，呼(hu)應了(le)存(cun)量(liang)資(zi)(zi)產(chan)的改革需要，對(dui)國(guo)(guo)(guo)有資(zi)(zi)本(ben)優化布(bu)局(ju)和功能發揮將產(chan)生(sheng)深遠(yuan)影響。
“其實，可以(yi)把基(ji)(ji)礎設(she)施(shi)REITs理(li)解為項(xiang)目(mu)公(gong)司(si)的(de)(de)小(xiao)型IPO。”富國資(zi)(zi)產(chan)管理(li)（上海）有限公(gong)司(si)總經(jing)理(li)曹(cao)玥(yue)表示(shi)，公(gong)募(mu)REITs是基(ji)(ji)礎設(she)施(shi)與資(zi)(zi)本市場之間(jian)的(de)(de)搬運(yun)工(gong)。通過公(gong)募(mu)REITs，可以(yi)在項(xiang)目(mu)公(gong)司(si)中吸引社會(hui)資(zi)(zi)本參(can)與，也可以(yi)在戰略(lve)投資(zi)(zi)層面引入員工(gong)持股、管理(li)層持股等措施(shi)。如(ru)此(ci)一來，既降低(di)了(le)基(ji)(ji)礎設(she)施(shi)項(xiang)目(mu)的(de)(de)負債率，又推動(dong)了(le)國企混改，實現各方共贏(ying)。
根(gen)據《通知(zhi)》，我國(guo)(guo)的基礎設(she)施(shi)REITs試點優先支(zhi)持京津冀、長江經濟(ji)帶、雄安新(xin)區(qu)、粵港(gang)澳大灣(wan)區(qu)、海南(nan)、長江三角洲等(deng)(deng)重點區(qu)域，支(zhi)持國(guo)(guo)家級新(xin)區(qu)、有條件的國(guo)(guo)家級經濟(ji)技術開發(fa)區(qu)開展(zhan)試點。優先支(zhi)持基礎設(she)施(shi)補(bu)短板(ban)行業，包括倉(cang)儲物(wu)流、收費公路等(deng)(deng)交通設(she)施(shi)，水電氣熱等(deng)(deng)市政工程，城(cheng)鎮(zhen)污水垃圾處理(li)等(deng)(deng)污染治(zhi)理(li)項目(mu)以及信息網絡等(deng)(deng)新(xin)型基礎設(she)施(shi)。
“傳統(tong)意義(yi)上，基(ji)礎設施主要指(zhi)大交通(tong)、大能源、大水務、大通(tong)信等。據(ju)我們測算，能夠達到(dao)公募REITs基(ji)本分(fen)紅(hong)要求的基(ji)礎設施資(zi)(zi)(zi)產(chan)總量大概在(zai)80萬億元左右，市場(chang)空間很(hen)大。”上海國(guo)資(zi)(zi)(zi)研究院投融資(zi)(zi)(zi)中(zhong)心首(shou)席專家、中(zhong)國(guo)保險資(zi)(zi)(zi)產(chan)管(guan)理協(xie)會資(zi)(zi)(zi)產(chan)證券(quan)化專業委員會顧(gu)問羅桂連說。
一(yi)些產(chan)業園區開發(fa)(fa)公(gong)司對基(ji)礎(chu)設(she)(she)施REITs試點(dian)表達了強烈的(de)(de)(de)興(xing)趣。張江(jiang)高(gao)科戰略(lve)發(fa)(fa)展(zhan)部總經理趙(zhao)海生表示，張江(jiang)高(gao)科主(zhu)要(yao)負(fu)責上海張江(jiang)科學城的(de)(de)(de)開發(fa)(fa)建(jian)設(she)(she)。“一(yi)方面，張江(jiang)有(you)很多優(you)質的(de)(de)(de)基(ji)礎(chu)設(she)(she)施資(zi)產(chan)，有(you)些被外資(zi)收(shou)購的(de)(de)(de)基(ji)礎(chu)設(she)(she)施資(zi)產(chan)，年化(hua)收(shou)益率達到30%左右(you)。張江(jiang)愿意拿出(chu)好的(de)(de)(de)基(ji)礎(chu)資(zi)產(chan)與國內投資(zi)者分享。另(ling)一(yi)方面，園區的(de)(de)(de)發(fa)(fa)展(zhan)、擴容需要(yao)大(da)量(liang)的(de)(de)(de)資(zi)金。公(gong)募REITs大(da)有(you)可(ke)為。”
我國的(de)REITs在(zai)(zai)試點(dian)之初，首先與基礎設施(shi)建(jian)設相結(jie)合，但后面(mian)的(de)想象(xiang)空間很大。“我們作為地(di)(di)方國企(qi)(qi)，響應政府(fu)號召，積極投(tou)(tou)身長(chang)租(zu)公(gong)寓建(jian)設。長(chang)租(zu)公(gong)寓按(an)現(xian)在(zai)(zai)的(de)政策要求，需要長(chang)期持(chi)有，這意味著(zhu)企(qi)(qi)業的(de)拿地(di)(di)成(cheng)本(ben)和建(jian)設成(cheng)本(ben)都是(shi)長(chang)期的(de)。雖然長(chang)租(zu)公(gong)寓不(bu)在(zai)(zai)第一批試點(dian)中，但如何(he)通過REITs來優化企(qi)(qi)業的(de)資產(chan)負債結(jie)構，實現(xian)輕裝上陣(zhen)，現(xian)在(zai)(zai)就(jiu)可以研究起來。”上海(hai)城(cheng)投(tou)(tou)資產(chan)管理(li)集團(tuan)資產(chan)管理(li)部(bu)總(zong)經理(li)王達峰說。
明源地產研究院副院長黃樂認為，我國(guo)(guo)第一(yi)批公募(mu)REITs試(shi)點的資產包(bao)是基(ji)礎設施(shi)，第二批可(ke)能是關于(yu)國(guo)(guo)計民生(sheng)的項(xiang)目，比如長租(zu)公寓之(zhi)類，最后才(cai)可(ke)能是商業地產。“只有通過前面的基(ji)礎設施(shi)REITs試(shi)點，逐步完善配套的法(fa)律、稅收(shou)細則，公募(mu)REITs才(cai)能平穩起步、越做越好。”
羅桂連認(ren)為，支持公募REITs的(de)發展，現階段可以給予基(ji)礎設施(shi)REITs明確的(de)稅收支持政策。同時，在(zai)證監會設立專門的(de)基(ji)礎設施(shi)REITs板塊，實行基(ji)于簡易程(cheng)序的(de)注冊制，支持現有的(de)上市公司向REITs轉型。
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