文章來(lai)源：經濟參考(kao)報(bao) 發布時間：2021-12-02
“購房不(bu)易，焦慮(lv)難減(jian)。”長此以往，城(cheng)市能留住誰(shui)？城(cheng)市活力如何維持？
對此，深圳拿出(chu)了自己的(de)解決方案(an)：2018年至2035年，籌建(jian)100萬套租(zu)售價格為市場價3成至6成的(de)公(gong)共住房；財政出(chu)資(zi)(zi)1000億元，組建(jian)一家專(zhuan)職籌建(jian)公(gong)共住房的(de)國有獨(du)資(zi)(zi)企業——深圳市人才安居集團有限公(gong)司（下(xia)稱“人才安居集團”）。
成立四(si)年(nian)多來，人才安居集(ji)團通(tong)過挖掘存(cun)(cun)量土地和存(cun)(cun)量用房探索破(po)解“地少(shao)”問(wen)題，通(tong)過創(chuang)新融資模(mo)式等破(po)解“錢緊(jin)”問(wen)題，已籌建超過12萬套(tao)公共(gong)住房。
推動住房改革 專職國企應運而生
作(zuo)為一線城市，深(shen)圳的房價讓不少在深(shen)打(da)拼的奮斗者(zhe)“望樓(lou)興嘆(tan)”。
而(er)早在2010年(nian)(nian)，深(shen)圳(zhen)就(jiu)啟動了人(ren)(ren)才安居試點工作(zuo)。十年(nian)(nian)來，深(shen)圳(zhen)的(de)人(ren)(ren)才安居政策，經歷了一個大跨度的(de)發展，從(cong)早期以貨幣補(bu)貼(tie)租房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)為(wei)(wei)主，變為(wei)(wei)如(ru)今以籌(chou)建公共住房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)（公共租賃住房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)、安居型商品房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)、人(ren)(ren)才住房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)三類住房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)的(de)統稱）為(wei)(wei)主和貨幣補(bu)貼(tie)為(wei)(wei)輔。
2012年至2016年，深圳(zhen)(zhen)先(xian)后出臺了安居型(xing)商品房(fang)(fang)、公共租賃住(zhu)房(fang)(fang)相關(guan)建設(she)和(he)管(guan)理暫行辦法以及促進(jin)人才(cai)(cai)(cai)優(you)秀(xiu)發(fa)展的若干(gan)措施、人才(cai)(cai)(cai)住(zhu)房(fang)(fang)制度的若干(gan)措施等政(zheng)策。為了落(luo)實深圳(zhen)(zhen)市委市政(zheng)府關(guan)于人才(cai)(cai)(cai)優(you)先(xian)發(fa)展戰略，加快人才(cai)(cai)(cai)住(zhu)房(fang)(fang)的籌建進(jin)度，2016年6月，深圳(zhen)(zhen)市政(zheng)府出資1000億元成立國有(you)獨資企業——深圳(zhen)(zhen)市人才(cai)(cai)(cai)安居集團有(you)限(xian)公司，專職負責深圳(zhen)(zhen)市人才(cai)(cai)(cai)住(zhu)房(fang)(fang)投融資建設(she)籌集和(he)運(yun)營管(guan)理。
人才(cai)安(an)居集團(tuan)成立之初(chu)，就肩負著重要使命(ming)。深圳市住(zhu)房(fang)保障(zhang)(zhang)發展“十三五”規劃中(zhong)提出，全市計(ji)劃新(xin)增籌(chou)集建設(she)人才(cai)住(zhu)房(fang)和(he)保障(zhang)(zhang)性住(zhu)房(fang)（指(zhi)公共(gong)租(zu)賃(lin)房(fang)和(he)安(an)居型商品房(fang)）40萬套(tao)，其中(zhong)計(ji)劃供應人才(cai)住(zhu)房(fang)和(he)保障(zhang)(zhang)性住(zhu)房(fang)35萬套(tao)。
2018年(nian)，深圳(zhen)市(shi)加碼住(zhu)房(fang)(fang)保(bao)障安(an)(an)(an)居工程，在《深圳(zhen)市(shi)人民政(zheng)府關于深化住(zhu)房(fang)(fang)制度改(gai)革加快(kuai)建(jian)(jian)立多主體供給(gei)多渠道(dao)保(bao)障租購(gou)并舉的(de)(de)(de)住(zhu)房(fang)(fang)供應與(yu)保(bao)障體系的(de)(de)(de)意見》中提出了(le)更高的(de)(de)(de)目標：到2035年(nian)，新增建(jian)(jian)設(she)籌集各(ge)類住(zhu)房(fang)(fang)共170萬(wan)套，其中人才住(zhu)房(fang)(fang)、安(an)(an)(an)居型商(shang)品房(fang)(fang)和公共租賃住(zhu)房(fang)(fang)總量不少(shao)于100萬(wan)套，并明(ming)確公共租賃住(zhu)房(fang)(fang)、安(an)(an)(an)居型商(shang)品房(fang)(fang)、人才住(zhu)房(fang)(fang)的(de)(de)(de)租售價(jia)格分別為(wei)市(shi)場價(jia)的(de)(de)(de)10%至30%、50%和60%。人才安(an)(an)(an)居集團的(de)(de)(de)職(zhi)責(ze)由原來只負責(ze)人才住(zhu)房(fang)(fang)籌建(jian)(jian)拓(tuo)寬(kuan)為(wei)承擔三類公共住(zhu)房(fang)(fang)籌建(jian)(jian)任務(wu)。
隨后，深(shen)圳(zhen)又明確了(le)位于(yu)(yu)原特(te)區內的(de)限(xian)(xian)價人才住(zhu)房(fang)項目毛(mao)坯房(fang)售價處于(yu)(yu)4萬(wan)元至(zhi)5萬(wan)元/平方米區間，最高(gao)(gao)售價原則(ze)上不超(chao)過5萬(wan)元/平方米；位于(yu)(yu)原特(te)區外的(de)限(xian)(xian)價人才住(zhu)房(fang)項目毛(mao)坯房(fang)，普遍處于(yu)(yu)2萬(wan)元至(zhi)3萬(wan)元/平方米區間，最高(gao)(gao)售價原則(ze)上不超(chao)過4萬(wan)元/平方米。
人(ren)才安(an)居集團副總經理(li)王(wang)志楷表示，面對至2035年深圳建(jian)設100萬(wan)套公共住(zhu)房的(de)目標，作(zuo)為(wei)專職負責公共住(zhu)房投資建(jian)設和(he)運營管理(li)的(de)國(guo)企，公司以未來新增籌建(jian)100萬(wan)套公共住(zhu)房任(ren)務的(de)三分之一作(zuo)為(wei)發展目標，挖(wa)掘利用存量土地資源(yuan)，加速推(tui)進項目拓展與落地。
截至2020年(nian)10月(yue)，成立(li)僅四年(nian)多的人才安居集團持有在建(jian)(jian)項目50個，總(zong)建(jian)(jian)筑面(mian)積約(yue)(yue)800萬(wan)平(ping)方米(mi)；累計籌(chou)建(jian)(jian)人才住房12.2萬(wan)套(tao)，占(zhan)全市同期籌(chou)建(jian)(jian)總(zong)量近(jin)40%；累計供應公(gong)共住房約(yue)(yue)4萬(wan)套(tao)，服務各類企業(ye)約(yue)(yue)2000家、人才及家屬約(yue)(yue)10萬(wan)人。
破解“找地難”：探索“六類十五種”籌建渠道
實(shi)際(ji)上，自2010年啟(qi)動人(ren)才安居試點(dian)工(gong)作至今，十(shi)年來，深(shen)圳已供應了(le)不少(shao)公(gong)(gong)共住(zhu)房(fang)，但由于城市土地空間小，人(ren)口凈流入量大，深(shen)圳整體住(zhu)房(fang)市場仍處于供不應求狀態(tai)。與此(ci)同時(shi)，深(shen)圳保障(zhang)性住(zhu)房(fang)的(de)輪候(hou)庫里，輪候(hou)者也越(yue)(yue)來越(yue)(yue)多，排隊等待時(shi)間越(yue)(yue)來越(yue)(yue)長。深(shen)圳出現(xian)了(le)買商品房(fang)難(nan)，租購公(gong)(gong)共住(zhu)房(fang)也難(nan)的(de)局面。
可供(gong)(gong)開發土地空間有限，是深圳(zhen)解決住(zhu)(zhu)房(fang)困難(nan)面臨的(de)最(zui)大難(nan)題，能否實(shi)現土地資源的(de)可持續獲取(qu)是籌建公共(gong)住(zhu)(zhu)房(fang)需要(yao)突(tu)破的(de)難(nan)點。為了加快公共(gong)住(zhu)(zhu)房(fang)籌建，深圳(zhen)直面土地供(gong)(gong)應保障不足的(de)發展困境，提(ti)出探(tan)索六類十五種籌建渠道。
目前，新增供(gong)地(di)建(jian)設仍是深圳籌(chou)建(jian)公共住(zhu)房(fang)的(de)(de)主力渠道。為(wei)配合住(zhu)房(fang)制度改革，深圳面向市(shi)場推出(chu)“只租不售”居(ju)(ju)(ju)住(zhu)用地(di)和出(chu)售型人(ren)才(cai)住(zhu)房(fang)用地(di)兩類(lei)居(ju)(ju)(ju)住(zhu)用地(di)。人(ren)才(cai)安居(ju)(ju)(ju)集團(tuan)成(cheng)為(wei)競得這(zhe)兩類(lei)居(ju)(ju)(ju)住(zhu)用地(di)的(de)(de)先行者。2018年10月，人(ren)才(cai)安居(ju)(ju)(ju)集團(tuan)競得的(de)(de)位(wei)于龍華區(qu)的(de)(de)深圳市(shi)首個掛牌出(chu)讓的(de)(de)“只租不售”居(ju)(ju)(ju)住(zhu)用地(di)安居(ju)(ju)(ju)瑞龍苑項目開(kai)工建(jian)設。2019年11月，人(ren)才(cai)安居(ju)(ju)(ju)集團(tuan)競得位(wei)于大(da)鵬新區(qu)的(de)(de)深圳市(shi)首宗出(chu)售型人(ren)才(cai)居(ju)(ju)(ju)住(zhu)用地(di)。
受(shou)制于土地新增(zeng)供應有限，僅靠(kao)招拍掛拿(na)地，基(ji)本(ben)無望完成(cheng)百(bai)萬套公(gong)共住(zhu)房供應目(mu)標(biao)。為此，深(shen)圳(zhen)提出了六(liu)類十五種(zhong)公(gong)共住(zhu)房籌建渠道。作(zuo)(zuo)為公(gong)共住(zhu)房專營機(ji)構，人才安(an)居集(ji)團(tuan)在挖掘存量渠道潛力上一(yi)馬當先，探(tan)索通過棚戶區改造、合作(zuo)(zuo)開發(fa)建設、臨深(shen)片區開發(fa)、工(gong)改保、城市更新配建、規模化租賃等(deng)方式籌建公(gong)共住(zhu)房。
——加快推進老舊(jiu)住宅小(xiao)區棚改。
棚(peng)改項目基本都面臨著產(chan)權復雜、住戶多(duo)、利(li)益訴求多(duo)、歷史遺留問題多(duo)等復雜情況。2017年(nian)(nian)2月，人才安居(ju)集團負責(ze)的寶安38區(qu)新樂花(hua)園(yuan)、39區(qu)海樂花(hua)園(yuan)棚(peng)改項目啟動，創(chuang)下深(shen)圳首個(ge)當年(nian)(nian)簽約、當年(nian)(nian)動工的棚(peng)改紀錄，跑出了棚(peng)改安居(ju)“加(jia)速度”。
2018年出臺的《深圳市人(ren)民政(zheng)府關于(yu)加(jia)強(qiang)棚(peng)戶(hu)區改造工作的實施(shi)意見》，明確(que)棚(peng)改項(xiang)目(mu)新建(jian)住(zhu)宅(zhai)部分除用(yong)于(yu)搬遷安置住(zhu)房(fang)外，全部用(yong)作人(ren)才(cai)住(zhu)房(fang)和保障性住(zhu)房(fang)。王志楷說(shuo)：“明確(que)棚(peng)改新增住(zhu)宅(zhai)用(yong)于(yu)建(jian)設公(gong)共住(zhu)房(fang)后，棚(peng)改成為籌集公(gong)共住(zhu)房(fang)的重要渠道。”
截至2020年10月，人(ren)才安(an)居(ju)集(ji)(ji)團作為實施主體的棚(peng)改(gai)(gai)(gai)項(xiang)目已達到(dao)14個(ge)，占深(shen)圳市棚(peng)戶區(qu)改(gai)(gai)(gai)造項(xiang)目90%以上。目前，人(ren)才安(an)居(ju)集(ji)(ji)團已通過棚(peng)改(gai)(gai)(gai)籌建公(gong)共住房(fang)8022套，占同期籌建總(zong)量的6.6%。
——盤活(huo)機關事業單位(wei)、國有企業存(cun)量(liang)用(yong)地。
2019年10月，深(shen)圳(zhen)首開盤活(huo)國(guo)企(qi)存量用(yong)地(di)(di)建(jian)(jian)(jian)設人(ren)才住(zhu)房先例。由深(shen)圳(zhen)市人(ren)才安居集團(tuan)投資建(jian)(jian)(jian)設，聯合(he)深(shen)圳(zhen)機(ji)場(chang)集團(tuan)盤活(huo)機(ji)場(chang)存量用(yong)地(di)(di)合(he)作開發的安居空港花園項(xiang)目開工(gong)建(jian)(jian)(jian)設。該(gai)項(xiang)目2022年建(jian)(jian)(jian)成后(hou)可為機(ji)場(chang)集團(tuan)、機(ji)場(chang)駐場(chang)單位(wei)(wei)等(deng)大空港片(pian)區單位(wei)(wei)提(ti)供人(ren)才住(zhu)房約2500套。
2020年1月，人才(cai)安居集團首個利用機(ji)關企事業單位存量用地建(jian)設人才(cai)住房的(de)深圳市稅(shui)務局(ju)新沙地項目開工(gong)，通過政企合作開發(fa)，進一步拓展了(le)人才(cai)住房籌建(jian)渠(qu)道。
——統租改(gai)造開啟(qi)定制化住房供應(ying)。
人才(cai)(cai)安居集團(tuan)通(tong)過走進企業，對接(jie)人才(cai)(cai)需(xu)求(qiu)，完善人才(cai)(cai)住(zhu)房(fang)供(gong)應體系，配合相關(guan)部(bu)門(men)保障人才(cai)(cai)的住(zhu)房(fang)需(xu)求(qiu)。
2019年11月，人(ren)才(cai)(cai)安(an)居集團通過(guo)試(shi)點統租(zu)(zu)改造(zao)方式在龍華區(qu)建設“安(an)居·教師(shi)(shi)之(zhi)家（同勝）”。該(gai)項目是深圳市首個(ge)解決(jue)(jue)教育系統人(ren)才(cai)(cai)住(zhu)房問題的長租(zu)(zu)公(gong)寓項目，根據人(ren)才(cai)(cai)住(zhu)房裝修(xiu)(xiu)標準及擬配租(zu)(zu)單位需(xu)求，對租(zu)(zu)賃的住(zhu)房進行裝修(xiu)(xiu)改造(zao)，向(xiang)同勝學(xue)校教師(shi)(shi)定(ding)向(xiang)配租(zu)(zu)，成為精準解決(jue)(jue)確有實(shi)際需(xu)求人(ren)才(cai)(cai)住(zhu)房困(kun)難(nan)的有效嘗試(shi)。
2020年(nian)3月(yue)和4月(yue)，人(ren)才安居集團分(fen)別在龍華(hua)區(qu)和龍崗區(qu)先后推(tui)出(chu)“安居·醫(yi)護(hu)之家”，為一線醫(yi)護(hu)防疫人(ren)員提供住房保障(zhang)。
此外，人才安(an)居(ju)集團還聯手萬科合(he)資成立深(shen)圳市安(an)居(ju)泊(bo)寓租(zu)賃服務有(you)限(xian)公司，采用(yong)“物業統租(zu)+綜合(he)整治+運營管理”的一體化開發模式(shi)，打造了(le)懷德翠崗(gang)五區39號樓、懷德富德商(shang)務大(da)廈、萬豐(feng)大(da)洋田等(deng)三(san)個城中(zhong)村綜合(he)整治人才住(zhu)(zhu)房(fang)(fang)社區，提(ti)供約1603套(tao)人才住(zhu)(zhu)房(fang)(fang)。
王(wang)志楷(kai)表(biao)示，在人(ren)才安居集團嘗試的(de)各類籌建方(fang)式(shi)(shi)中，最(zui)(zui)終是(shi)要(yao)(yao)以(yi)(yi)增加全市住(zhu)房(fang)(fang)總(zong)量(liang)為目(mu)標。棚改和盤活存量(liang)用地將是(shi)重要(yao)(yao)的(de)推進方(fang)向。而統租改造這類方(fang)式(shi)(shi)由于未(wei)(wei)新(xin)增住(zhu)房(fang)(fang)供(gong)應，僅提高住(zhu)房(fang)(fang)質量(liang)，雖有嘗試，但未(wei)(wei)來難(nan)以(yi)(yi)成為最(zui)(zui)主要(yao)(yao)的(de)籌建渠道(dao)。
破除“找錢難”：創新融資模式 合理制定租售比
近年來，深圳(zhen)的(de)(de)住(zhu)(zhu)房保障目標不斷提高，2018年至2035年，深圳(zhen)要籌(chou)建(jian)100萬套低(di)于市(shi)場價的(de)(de)公共(gong)住(zhu)(zhu)房。這(zhe)樣的(de)(de)背景下，人(ren)才安居集(ji)團的(de)(de)籌(chou)建(jian)任務量也在不斷增加。“承擔起全市(shi)三分之一籌(chou)建(jian)任務”意味著要籌(chou)建(jian)33.3萬套以上的(de)(de)公共(gong)住(zhu)(zhu)房。
面(mian)對大(da)量的籌建(jian)任務，土地是(shi)(shi)一(yi)大(da)難題(ti)，資金是(shi)(shi)另一(yi)大(da)難題(ti)。“公共住(zhu)房(fang)(fang)事業(ye)(ye)要(yao)(yao)實(shi)現可(ke)(ke)持續(xu)，需要(yao)(yao)企(qi)業(ye)(ye)可(ke)(ke)持續(xu)運營。”王志楷說：“作為(wei)企(qi)業(ye)(ye)，不(bu)能(neng)虧損。一(yi)旦虧損，就不(bu)能(neng)長(chang)久(jiu)地持續(xu)。財政也不(bu)可(ke)(ke)能(neng)一(yi)直(zhi)掏錢給我們(men)搞(gao)公共住(zhu)房(fang)(fang)。所以，我們(men)在(zai)構(gou)建(jian)以公共住(zhu)房(fang)(fang)為(wei)核心的‘一(yi)核多元(yuan)’的業(ye)(ye)務板塊，推(tui)進公共住(zhu)房(fang)(fang)、物業(ye)(ye)服務、商業(ye)(ye)運營、住(zhu)房(fang)(fang)金融和(he)其(qi)他業(ye)(ye)務全面(mian)發(fa)展(zhan)，確保企(qi)業(ye)(ye)有微利(li)，實(shi)現滾(gun)動發(fa)展(zhan)。”
為保障人(ren)(ren)才(cai)住房的投資(zi)建設運營資(zi)金需求，人(ren)(ren)才(cai)安居集團通過多種渠道創新投融(rong)資(zi)方式。
2018年(nian)12月，人(ren)才安居集團租賃住房(fang)資產(chan)支持專項計劃(hua)（REITs）第一(yi)期(qi)31億(yi)元(yuan)(yuan)(yuan)(yuan)產(chan)品在(zai)深圳證券交易(yi)所掛牌交易(yi)；2020年(nian)4月，在(zai)銀(yin)行(xing)間市場(chang)成功發行(xing)首期(qi)30億(yi)元(yuan)(yuan)(yuan)(yuan)人(ren)才住房(fang)企業中期(qi)票據；2020年(nian)6月，發行(xing)了(le)注冊額(e)度100億(yi)元(yuan)(yuan)(yuan)(yuan)的公司債券“20安紓01”，首期(qi)發行(xing)57億(yi)元(yuan)(yuan)(yuan)(yuan)……
此(ci)外，人(ren)才(cai)安(an)居(ju)集團(tuan)還與國企(qi)深圳(zhen)市創(chuang)新(xin)投資(zi)(zi)集團(tuan)有限公司合資(zi)(zi)成立安(an)居(ju)創(chuang)新(xin)股(gu)權投資(zi)(zi)基金(jin)管理公司，注資(zi)(zi)深圳(zhen)市平穩(wen)發展母基金(jin)以及通(tong)過利用政策性(xing)和商業(ye)銀行各類融資(zi)(zi)工具等方式，強化“安(an)居(ju)+金(jin)融”戰略(lve)。
在大力(li)挖掘投融資渠道的(de)同時，探索制定公(gong)共住房合理租售比也是(shi)支撐企業資金(jin)流正常運轉(zhuan)的(de)關(guan)鍵。
截至2020年(nian)10月，人(ren)才(cai)安居(ju)集(ji)團籌建(jian)的(de)12.2萬(wan)套(tao)房(fang)(fang)源中，只租不售(shou)(shou)(shou)的(de)項目約10.95萬(wan)套(tao)，可售(shou)(shou)(shou)人(ren)才(cai)房(fang)(fang)項目約1.26萬(wan)套(tao)，租售(shou)(shou)(shou)比約8.7：1。自2019年(nian)拍下首個(ge)(ge)可售(shou)(shou)(shou)的(de)人(ren)才(cai)住房(fang)(fang)地(di)塊(kuai)后，目前人(ren)才(cai)安居(ju)集(ji)團已(yi)通(tong)過招拍掛獲(huo)得14個(ge)(ge)可售(shou)(shou)(shou)人(ren)才(cai)住房(fang)(fang)項目，預計明年(nian)將有三個(ge)(ge)項目具備可售(shou)(shou)(shou)條(tiao)件。
王(wang)志楷表示，出(chu)租型公共(gong)住(zhu)房項(xiang)目投資(zi)回(hui)報周期長(chang)、利潤率(lv)(lv)低，租金(jin)(jin)回(hui)報率(lv)(lv)一(yi)般(ban)在1%至3%，“全是租的(de)難以(yi)為繼(ji)”。可售(shou)的(de)資(zi)金(jin)(jin)周轉(zhuan)率(lv)(lv)高一(yi)些，回(hui)籠資(zi)金(jin)(jin)才(cai)能(neng)(neng)滾動發展，才(cai)能(neng)(neng)繼(ji)續融資(zi)。適當增加租售(shou)比(bi)，符合保障對(dui)象購(gou)房需求，也有利于滿足公共(gong)住(zhu)房建設的(de)資(zi)金(jin)(jin)需求，實現公司運營的(de)良性循環和可持續發展。
目前，人才安(an)居集團正在(zai)全力(li)配合深圳新一輪住房制度改革中公(gong)共(gong)住房的租售比(bi)和價格測算工作。
“人才(cai)安(an)居工程是(shi)一項長期工作，要(yao)顯示出其住房保障作用需要(yao)時間的(de)積累，籌建到供應(ying)，有(you)(you)難以避免的(de)數(shu)年(nian)周(zhou)期，而籌建總量也需要(yao)通(tong)過持續探索(suo)新渠道和新方式(shi)來不斷增加(jia)(jia)。只(zhi)有(you)(you)現在快馬加(jia)(jia)鞭，未來才(cai)能更好地顯現出安(an)居作用。”王(wang)志楷(kai)說。
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