文章來(lai)源：經濟參考報 發布時(shi)間：2021-12-02
“購(gou)房(fang)不易，焦慮(lv)難(nan)減(jian)。”長此(ci)以往(wang)，城(cheng)市(shi)(shi)能留住誰？城(cheng)市(shi)(shi)活力如何(he)維持？
對此，深圳(zhen)拿出(chu)了(le)自己的(de)解決(jue)方案(an)：2018年至2035年，籌建(jian)(jian)100萬(wan)套租售(shou)價格(ge)為市(shi)場價3成至6成的(de)公(gong)(gong)共住房(fang)；財(cai)政出(chu)資1000億元，組(zu)建(jian)(jian)一家(jia)專(zhuan)職籌建(jian)(jian)公(gong)(gong)共住房(fang)的(de)國有(you)獨資企業(ye)——深圳(zhen)市(shi)人(ren)(ren)才(cai)安居集團有(you)限公(gong)(gong)司（下稱“人(ren)(ren)才(cai)安居集團”）。
成立四(si)年多來，人才安(an)居集團通過(guo)挖(wa)掘(jue)存(cun)量土地和存(cun)量用房探(tan)索破(po)解“地少”問題，通過(guo)創新融資模式等(deng)破(po)解“錢緊(jin)”問題，已籌(chou)建超過(guo)12萬套(tao)公共住房。
推動住房改革 專職國企應運而生
作為一線(xian)城市，深圳的房價讓(rang)不少在深打拼的奮斗者“望樓興嘆”。
而早在2010年(nian)，深圳就啟動了人才(cai)安(an)居(ju)(ju)試點工作(zuo)。十(shi)年(nian)來，深圳的人才(cai)安(an)居(ju)(ju)政策，經歷了一(yi)個大(da)跨度(du)的發展，從早期以貨(huo)幣補(bu)貼租(zu)房(fang)為主，變為如(ru)今(jin)以籌建公(gong)共(gong)住房(fang)（公(gong)共(gong)租(zu)賃住房(fang)、安(an)居(ju)(ju)型商品房(fang)、人才(cai)住房(fang)三類住房(fang)的統稱）為主和(he)貨(huo)幣補(bu)貼為輔。
2012年至2016年，深(shen)(shen)圳(zhen)先后出(chu)(chu)臺了安居型(xing)商(shang)品房、公(gong)(gong)共租賃住(zhu)房相關建設和(he)管(guan)理(li)暫行辦法以及(ji)促(cu)進人(ren)(ren)才(cai)(cai)優(you)秀發(fa)展的(de)若(ruo)干(gan)措施、人(ren)(ren)才(cai)(cai)住(zhu)房制度(du)的(de)若(ruo)干(gan)措施等政策。為(wei)了落實深(shen)(shen)圳(zhen)市委市政府(fu)關于人(ren)(ren)才(cai)(cai)優(you)先發(fa)展戰(zhan)略，加快人(ren)(ren)才(cai)(cai)住(zhu)房的(de)籌(chou)建進度(du)，2016年6月，深(shen)(shen)圳(zhen)市政府(fu)出(chu)(chu)資(zi)1000億元成(cheng)立國有(you)獨資(zi)企業(ye)——深(shen)(shen)圳(zhen)市人(ren)(ren)才(cai)(cai)安居集團(tuan)有(you)限公(gong)(gong)司，專職負責深(shen)(shen)圳(zhen)市人(ren)(ren)才(cai)(cai)住(zhu)房投融資(zi)建設籌(chou)集和(he)運(yun)營(ying)管(guan)理(li)。
人(ren)(ren)才(cai)安居集(ji)(ji)團成(cheng)立之初，就肩負(fu)著重要(yao)使(shi)命。深圳市住(zhu)房(fang)保(bao)障發展“十三五”規(gui)劃(hua)中提出，全市計劃(hua)新增籌(chou)集(ji)(ji)建設人(ren)(ren)才(cai)住(zhu)房(fang)和(he)保(bao)障性住(zhu)房(fang)（指公共租賃房(fang)和(he)安居型商品房(fang)）40萬(wan)(wan)套(tao)(tao)，其(qi)中計劃(hua)供應人(ren)(ren)才(cai)住(zhu)房(fang)和(he)保(bao)障性住(zhu)房(fang)35萬(wan)(wan)套(tao)(tao)。
2018年，深圳市(shi)加(jia)碼住(zhu)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)保障(zhang)安(an)居(ju)(ju)工程，在(zai)《深圳市(shi)人(ren)民政(zheng)府關于(yu)深化住(zhu)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)制度改革加(jia)快建立多主體(ti)供給(gei)多渠道保障(zhang)租購并舉的(de)住(zhu)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)供應(ying)與保障(zhang)體(ti)系的(de)意見》中(zhong)提出(chu)了更高的(de)目(mu)標：到2035年，新增建設籌(chou)集(ji)(ji)各(ge)類(lei)住(zhu)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)共170萬套(tao)，其中(zhong)人(ren)才住(zhu)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)、安(an)居(ju)(ju)型商品房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)和公共租賃住(zhu)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)總量不少于(yu)100萬套(tao)，并明確(que)公共租賃住(zhu)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)、安(an)居(ju)(ju)型商品房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)、人(ren)才住(zhu)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)的(de)租售價格分(fen)別為(wei)市(shi)場價的(de)10%至30%、50%和60%。人(ren)才安(an)居(ju)(ju)集(ji)(ji)團(tuan)的(de)職責(ze)由原來(lai)只負責(ze)人(ren)才住(zhu)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)籌(chou)建拓寬為(wei)承擔三類(lei)公共住(zhu)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)籌(chou)建任(ren)務(wu)。
隨后(hou)，深圳又明確了(le)位于原(yuan)特區(qu)內的限價人(ren)才住(zhu)房(fang)項目毛坯(pi)房(fang)售(shou)(shou)(shou)價處(chu)于4萬(wan)(wan)元(yuan)至(zhi)5萬(wan)(wan)元(yuan)/平(ping)方米(mi)(mi)區(qu)間(jian)，最高售(shou)(shou)(shou)價原(yuan)則(ze)上(shang)不超(chao)過5萬(wan)(wan)元(yuan)/平(ping)方米(mi)(mi)；位于原(yuan)特區(qu)外的限價人(ren)才住(zhu)房(fang)項目毛坯(pi)房(fang)，普遍處(chu)于2萬(wan)(wan)元(yuan)至(zhi)3萬(wan)(wan)元(yuan)/平(ping)方米(mi)(mi)區(qu)間(jian)，最高售(shou)(shou)(shou)價原(yuan)則(ze)上(shang)不超(chao)過4萬(wan)(wan)元(yuan)/平(ping)方米(mi)(mi)。
人才安居集團副總經理王(wang)志楷表(biao)示(shi)，面對至2035年深圳建(jian)設(she)100萬套公(gong)(gong)共(gong)住(zhu)房的目(mu)標，作(zuo)為(wei)專職負責公(gong)(gong)共(gong)住(zhu)房投資建(jian)設(she)和運營(ying)管理的國企，公(gong)(gong)司(si)以未來新增(zeng)籌建(jian)100萬套公(gong)(gong)共(gong)住(zhu)房任務的三分之一作(zuo)為(wei)發展(zhan)目(mu)標，挖掘利用存量土地資源，加速推(tui)進項目(mu)拓展(zhan)與落(luo)地。
截至2020年(nian)10月，成立僅四年(nian)多的(de)人才(cai)安居(ju)集團持有在建項目50個，總建筑面(mian)積(ji)約800萬平方米(mi)；累(lei)(lei)計籌(chou)建人才(cai)住房12.2萬套(tao)，占(zhan)全市同期籌(chou)建總量近40%；累(lei)(lei)計供(gong)應公(gong)共(gong)住房約4萬套(tao)，服(fu)務各(ge)類企業約2000家、人才(cai)及(ji)家屬約10萬人。
破解“找地難”：探索“六類十五種”籌建渠道
實際上，自2010年(nian)啟動人(ren)(ren)才安居試點(dian)工作(zuo)至(zhi)今，十年(nian)來，深(shen)圳(zhen)已供應(ying)了不少公(gong)共(gong)住房(fang)，但由于城(cheng)市土地空間小(xiao)，人(ren)(ren)口凈流(liu)入量(liang)大，深(shen)圳(zhen)整(zheng)體住房(fang)市場仍處于供不應(ying)求狀態。與此(ci)同時(shi)，深(shen)圳(zhen)保(bao)障性住房(fang)的輪(lun)候(hou)庫里，輪(lun)候(hou)者也越(yue)來越(yue)多，排隊等(deng)待時(shi)間越(yue)來越(yue)長。深(shen)圳(zhen)出現了買商(shang)品房(fang)難(nan)，租購公(gong)共(gong)住房(fang)也難(nan)的局面(mian)。
可(ke)供開發土地空間有限，是(shi)深(shen)圳解決住(zhu)房困(kun)(kun)難面臨的(de)(de)最大難題，能否實(shi)現土地資源的(de)(de)可(ke)持(chi)續(xu)獲取是(shi)籌建公共住(zhu)房需要突破(po)的(de)(de)難點。為了加快公共住(zhu)房籌建，深(shen)圳直面土地供應保障不足的(de)(de)發展困(kun)(kun)境，提出探索(suo)六類十五種籌建渠道(dao)。
目前(qian)，新(xin)增供地建(jian)設仍是深(shen)(shen)圳(zhen)籌建(jian)公(gong)共住(zhu)(zhu)房的(de)主力(li)渠道(dao)。為配合(he)住(zhu)(zhu)房制度改革，深(shen)(shen)圳(zhen)面向市場(chang)推(tui)出“只(zhi)租(zu)不售”居(ju)(ju)住(zhu)(zhu)用(yong)地和出售型(xing)人才(cai)(cai)(cai)住(zhu)(zhu)房用(yong)地兩(liang)類居(ju)(ju)住(zhu)(zhu)用(yong)地。人才(cai)(cai)(cai)安(an)居(ju)(ju)集(ji)團(tuan)成為競得這兩(liang)類居(ju)(ju)住(zhu)(zhu)用(yong)地的(de)先行者。2018年10月(yue)，人才(cai)(cai)(cai)安(an)居(ju)(ju)集(ji)團(tuan)競得的(de)位(wei)于龍華區的(de)深(shen)(shen)圳(zhen)市首個掛(gua)牌出讓(rang)的(de)“只(zhi)租(zu)不售”居(ju)(ju)住(zhu)(zhu)用(yong)地安(an)居(ju)(ju)瑞龍苑項目開工建(jian)設。2019年11月(yue)，人才(cai)(cai)(cai)安(an)居(ju)(ju)集(ji)團(tuan)競得位(wei)于大鵬新(xin)區的(de)深(shen)(shen)圳(zhen)市首宗(zong)出售型(xing)人才(cai)(cai)(cai)居(ju)(ju)住(zhu)(zhu)用(yong)地。
受制于土地新(xin)增供應有限，僅靠招拍掛拿地，基本無(wu)望(wang)完成百(bai)萬套公(gong)(gong)共(gong)住(zhu)房供應目標。為(wei)此，深圳(zhen)提出了六類(lei)十五種公(gong)(gong)共(gong)住(zhu)房籌建(jian)渠道(dao)。作為(wei)公(gong)(gong)共(gong)住(zhu)房專營機構(gou)，人才安居集團在挖掘(jue)存(cun)量渠道(dao)潛力上一馬當先(xian)，探索通過棚戶區改(gai)造、合作開發建(jian)設、臨(lin)深片區開發、工改(gai)保、城市更新(xin)配(pei)建(jian)、規模化租賃(lin)等(deng)方式(shi)籌建(jian)公(gong)(gong)共(gong)住(zhu)房。
——加快(kuai)推進(jin)老(lao)舊住宅小區棚改。
棚改(gai)項(xiang)目基本都面臨著產權(quan)復(fu)雜、住戶多(duo)、利益(yi)訴求多(duo)、歷史遺留問題多(duo)等復(fu)雜情(qing)況。2017年(nian)2月，人才安(an)居集團負(fu)責的寶安(an)38區新樂(le)花園(yuan)、39區海樂(le)花園(yuan)棚改(gai)項(xiang)目啟(qi)動(dong)，創下深圳首個(ge)當年(nian)簽約、當年(nian)動(dong)工的棚改(gai)紀錄，跑出了棚改(gai)安(an)居“加速度(du)”。
2018年出臺(tai)的(de)《深圳(zhen)市人民政府關于(yu)加(jia)強棚(peng)戶(hu)區改造工(gong)作的(de)實(shi)施意見(jian)》，明(ming)確棚(peng)改項目新建(jian)住(zhu)宅(zhai)部分除用(yong)于(yu)搬遷安(an)置(zhi)住(zhu)房(fang)外，全部用(yong)作人才(cai)住(zhu)房(fang)和(he)保障(zhang)性(xing)住(zhu)房(fang)。王志楷(kai)說：“明(ming)確棚(peng)改新增住(zhu)宅(zhai)用(yong)于(yu)建(jian)設公共住(zhu)房(fang)后(hou)，棚(peng)改成為籌集公共住(zhu)房(fang)的(de)重要渠(qu)道。”
截(jie)至2020年10月(yue)，人(ren)才安居集團(tuan)作為實施主體的棚(peng)改(gai)項目(mu)(mu)已(yi)達到14個(ge)，占深圳市棚(peng)戶(hu)區改(gai)造項目(mu)(mu)90%以(yi)上。目(mu)(mu)前，人(ren)才安居集團(tuan)已(yi)通(tong)過棚(peng)改(gai)籌(chou)建公共住房8022套，占同(tong)期籌(chou)建總量(liang)的6.6%。
——盤活(huo)機關事業(ye)單位、國有企業(ye)存量用地。
2019年10月，深圳首開盤(pan)活(huo)國企存(cun)量(liang)用地(di)建(jian)設(she)人才(cai)住(zhu)房(fang)先例。由深圳市人才(cai)安居集(ji)團投資(zi)建(jian)設(she)，聯合(he)(he)深圳機(ji)場(chang)集(ji)團盤(pan)活(huo)機(ji)場(chang)存(cun)量(liang)用地(di)合(he)(he)作開發的安居空(kong)港花(hua)園(yuan)項(xiang)目開工建(jian)設(she)。該項(xiang)目2022年建(jian)成(cheng)后可為機(ji)場(chang)集(ji)團、機(ji)場(chang)駐場(chang)單位等大(da)空(kong)港片區(qu)單位提(ti)供人才(cai)住(zhu)房(fang)約2500套(tao)。
2020年1月(yue)，人(ren)才安居集團(tuan)首(shou)個利(li)用機(ji)關(guan)企事業單(dan)位存量用地建設人(ren)才住(zhu)房的(de)深圳市(shi)稅務(wu)局新沙(sha)地項目開工，通過(guo)政企合作(zuo)開發，進(jin)一(yi)步拓展(zhan)了(le)人(ren)才住(zhu)房籌建渠(qu)道(dao)。
——統租改造(zao)開啟定制化(hua)住房供應(ying)。
人才(cai)安居集團通過走進企業，對接人才(cai)需求(qiu)，完(wan)善人才(cai)住房供應體系，配合相(xiang)關部門(men)保障人才(cai)的住房需求(qiu)。
2019年(nian)11月，人(ren)才(cai)安居集團通(tong)過試(shi)點統租改(gai)造方式在龍華區建設“安居·教(jiao)(jiao)師之家（同勝(sheng)）”。該(gai)項目是深圳市首個解(jie)決(jue)教(jiao)(jiao)育系統人(ren)才(cai)住房(fang)問題的(de)長租公寓項目，根據人(ren)才(cai)住房(fang)裝(zhuang)(zhuang)修(xiu)標準及擬(ni)配租單位需求，對租賃的(de)住房(fang)進(jin)行裝(zhuang)(zhuang)修(xiu)改(gai)造，向同勝(sheng)學校教(jiao)(jiao)師定(ding)向配租，成為精準解(jie)決(jue)確有實際需求人(ren)才(cai)住房(fang)困難的(de)有效(xiao)嘗試(shi)。
2020年3月和4月，人才安(an)(an)居(ju)集團分(fen)別在龍華區和龍崗區先(xian)后推(tui)出“安(an)(an)居(ju)·醫(yi)護之家”，為一線(xian)醫(yi)護防疫人員提供住房(fang)保障。
此(ci)外，人(ren)才(cai)安居(ju)集(ji)團還聯手(shou)萬科合資成立深圳(zhen)市安居(ju)泊寓租(zu)(zu)賃服務有限公(gong)司，采用(yong)“物業統租(zu)(zu)+綜合整治+運(yun)營管理”的一體化開發模式，打造了懷德翠(cui)崗(gang)五區39號樓、懷德富德商務大(da)廈(sha)、萬豐大(da)洋(yang)田等三個城中村(cun)綜合整治人(ren)才(cai)住房(fang)社區，提供約1603套人(ren)才(cai)住房(fang)。
王志(zhi)楷表(biao)示，在人(ren)才安居集(ji)團嘗試的各類(lei)籌(chou)建(jian)方式中，最終是要以增加全市住(zhu)房總量(liang)為目標(biao)。棚(peng)改和盤活存量(liang)用地將是重要的推進方向(xiang)。而統租改造這(zhe)類(lei)方式由于(yu)未(wei)新(xin)增住(zhu)房供應(ying)，僅提高(gao)住(zhu)房質量(liang)，雖有嘗試，但未(wei)來難以成為最主要的籌(chou)建(jian)渠道。
破除“找錢難”：創新融資模式 合理制定租售比
近年來，深(shen)圳的(de)住房保(bao)障目標(biao)不(bu)(bu)斷(duan)提高，2018年至2035年，深(shen)圳要(yao)(yao)籌建(jian)100萬(wan)套(tao)(tao)低(di)于市場(chang)價的(de)公(gong)共(gong)住房。這樣(yang)的(de)背景下，人才安居集團的(de)籌建(jian)任(ren)務(wu)量也在不(bu)(bu)斷(duan)增加。“承擔(dan)起全市三分之一籌建(jian)任(ren)務(wu)”意味著要(yao)(yao)籌建(jian)33.3萬(wan)套(tao)(tao)以上(shang)的(de)公(gong)共(gong)住房。
面對(dui)大(da)(da)量的(de)籌(chou)建任務(wu)，土(tu)地是(shi)一(yi)大(da)(da)難題，資金是(shi)另一(yi)大(da)(da)難題。“公(gong)共(gong)住(zhu)房(fang)(fang)事(shi)業(ye)要實現可持(chi)續(xu)(xu)，需要企業(ye)可持(chi)續(xu)(xu)運營。”王志楷(kai)說：“作(zuo)為企業(ye)，不能(neng)(neng)虧(kui)損。一(yi)旦虧(kui)損，就(jiu)不能(neng)(neng)長久地持(chi)續(xu)(xu)。財政也不可能(neng)(neng)一(yi)直掏錢給我們搞公(gong)共(gong)住(zhu)房(fang)(fang)。所以，我們在(zai)構建以公(gong)共(gong)住(zhu)房(fang)(fang)為核心的(de)‘一(yi)核多元’的(de)業(ye)務(wu)板塊(kuai)，推進(jin)公(gong)共(gong)住(zhu)房(fang)(fang)、物業(ye)服務(wu)、商業(ye)運營、住(zhu)房(fang)(fang)金融(rong)和其他業(ye)務(wu)全面發(fa)展(zhan)，確保企業(ye)有微(wei)利，實現滾動(dong)發(fa)展(zhan)。”
為保障人才住(zhu)房的投(tou)資(zi)建設運營資(zi)金需(xu)求，人才安居集團通過多種渠道創(chuang)新投(tou)融資(zi)方式。
2018年(nian)12月(yue)，人才(cai)安(an)居集團(tuan)租賃住(zhu)房(fang)資產支(zhi)持專項(xiang)計劃（REITs）第一期(qi)31億(yi)(yi)元(yuan)產品在深圳證券(quan)交易所掛牌(pai)交易；2020年(nian)4月(yue)，在銀行間市場(chang)成功(gong)發行首期(qi)30億(yi)(yi)元(yuan)人才(cai)住(zhu)房(fang)企(qi)業中(zhong)期(qi)票(piao)據；2020年(nian)6月(yue)，發行了注冊額(e)度(du)100億(yi)(yi)元(yuan)的公司債券(quan)“20安(an)紓01”，首期(qi)發行57億(yi)(yi)元(yuan)……
此外，人才安(an)居集團還(huan)與國企(qi)深圳市創新投(tou)資集團有限公(gong)(gong)司合資成立安(an)居創新股權投(tou)資基(ji)金管理(li)公(gong)(gong)司，注資深圳市平(ping)穩(wen)發展母基(ji)金以及通過利用政(zheng)策(ce)性和商業銀(yin)行各類融(rong)資工具等方式(shi)，強化“安(an)居+金融(rong)”戰略。
在大(da)力挖掘投融資(zi)渠道(dao)的(de)(de)同時，探(tan)索制定公共住房合理(li)租售比也是(shi)支撐企業資(zi)金流正常(chang)運轉的(de)(de)關(guan)鍵。
截至2020年10月，人才(cai)(cai)安居集團(tuan)籌建的(de)12.2萬(wan)(wan)套(tao)(tao)房(fang)源(yuan)中(zhong)，只租(zu)不售(shou)(shou)的(de)項(xiang)目約10.95萬(wan)(wan)套(tao)(tao)，可售(shou)(shou)人才(cai)(cai)房(fang)項(xiang)目約1.26萬(wan)(wan)套(tao)(tao)，租(zu)售(shou)(shou)比約8.7：1。自2019年拍(pai)下首個(ge)可售(shou)(shou)的(de)人才(cai)(cai)住房(fang)地塊后，目前人才(cai)(cai)安居集團(tuan)已通過招(zhao)拍(pai)掛獲(huo)得14個(ge)可售(shou)(shou)人才(cai)(cai)住房(fang)項(xiang)目，預計明年將有三個(ge)項(xiang)目具備可售(shou)(shou)條件。
王志(zhi)楷表示(shi)，出租(zu)型公(gong)共住房項(xiang)目投資回(hui)報周期長、利(li)潤(run)率(lv)低，租(zu)金(jin)回(hui)報率(lv)一般在1%至3%，“全是租(zu)的難以(yi)為(wei)繼”。可售(shou)的資金(jin)周轉率(lv)高一些，回(hui)籠資金(jin)才能滾動(dong)發展(zhan)，才能繼續融資。適當增加租(zu)售(shou)比，符合保(bao)障(zhang)對(dui)象購房需(xu)求(qiu)，也(ye)有利(li)于(yu)滿足公(gong)共住房建設的資金(jin)需(xu)求(qiu)，實現公(gong)司運(yun)營的良(liang)性(xing)循環和可持(chi)續發展(zhan)。
目前，人才安居集團正在全(quan)力配(pei)合深圳(zhen)新一輪住(zhu)房制(zhi)度改革(ge)中公(gong)共住(zhu)房的(de)租售比和價格測算工(gong)作。
“人(ren)才(cai)安(an)居工(gong)程(cheng)是一項長期工(gong)作，要(yao)顯示(shi)出其住房保障作用(yong)需(xu)要(yao)時間的積累，籌建到供應，有難以避免的數年周期，而(er)籌建總量(liang)也(ye)需(xu)要(yao)通過持(chi)續探索新(xin)渠(qu)道(dao)和(he)新(xin)方式來(lai)不斷增加。只有現在快馬加鞭，未來(lai)才(cai)能更好地顯現出安(an)居作用(yong)。”王志楷說。
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