文章來源：經濟參(can)考報 發(fa)布時間：2019-06-14
有(you)這樣一家長租(zu)公(gong)(gong)寓運(yun)營企業(ye)——創業(ye)公(gong)(gong)社，運(yun)營管(guan)理(li)的(de)(de)長租(zu)公(gong)(gong)寓不過(guo)500余(yu)套(tao)房(fang)、面(mian)積僅(jin)萬余(yu)平方米，但短短兩年已經開始盈(ying)利。還有(you)一項預計(ji)：今年底創業(ye)公(gong)(gong)社手中(zhong)房(fang)屋將(jiang)猛(meng)增(zeng)至(zhi)(zhi)2800套(tao)，2019年底將(jiang)增(zeng)加至(zhi)(zhi)18000套(tao)。令人想不到的(de)(de)是，這還是一家國有(you)資(zi)本(ben)主導的(de)(de)長租(zu)公(gong)(gong)寓運(yun)營機構。
成立于(yu)2013年5月的創(chuang)業(ye)(ye)公(gong)社(she)，如何能做到這(zhe)一點？創(chuang)業(ye)(ye)公(gong)社(she)總經理劉循序日前接受了《經濟參考報》記者專訪，解碼創(chuang)業(ye)(ye)公(gong)社(she)、國有資本在競爭激烈的長租公(gong)寓市場“長袖善舞(wu)”的三大“法寶”。
公寓和產業園1：1配比
“37度公(gong)寓(yu)最明顯(xian)的一個特點是，目標群體以(yi)在(zai)(zai)產業園區創業、在(zai)(zai)科技(ji)型企業就業的大學畢業生為主，而非流動性較大的外來務工人(ren)員。”劉循(xun)序說(shuo)。
據了解，創業(ye)(ye)公社提供(gong)兩(liang)種產品(pin)，一是創業(ye)(ye)企業(ye)(ye)、創業(ye)(ye)者的(de)辦公園區，另(ling)一個是以“37度公寓(yu)”為(wei)代表(biao)的(de)長租(zu)公寓(yu)。目前(qian)公寓(yu)的(de)住(zhu)戶(hu)中，擁有專(zhuan)科學(xue)歷的(de)約(yue)占3%，本(ben)科學(xue)歷的(de)約(yue)占30%，其余(yu)超過60%的(de)住(zhu)戶(hu)是碩士、博(bo)士或(huo)者更高的(de)學(xue)歷，年齡基本(ben)上不(bu)超過38歲(sui)。
“創(chuang)(chuang)業(ye)(ye)公社(she)始(shi)終以服務創(chuang)(chuang)業(ye)(ye)者為(wei)(wei)目的，所以我們的集(ji)中式長(chang)租公寓(yu)，關注的核(he)心在于(yu)能(neng)否為(wei)(wei)創(chuang)(chuang)業(ye)(ye)者帶來更多價值。”劉循序說，“基于(yu)此，我們的發展模式是，對集(ji)中式存量物(wu)業(ye)(ye)進行合(he)理(li)改造升級，為(wei)(wei)創(chuang)(chuang)業(ye)(ye)者、創(chuang)(chuang)新創(chuang)(chuang)業(ye)(ye)企(qi)業(ye)(ye)提(ti)供‘職住平衡’的整體服務，同時為(wei)(wei)有效打通大城市通勤‘微循環’作出貢獻。”
據介紹，創業(ye)公社(she)長租公寓和(he)產業(ye)園(yuan)區(qu)(qu)總面積基本按(an)照1：1配比。這樣(yang)的(de)運營方(fang)式，一(yi)方(fang)面能夠實現在某一(yi)區(qu)(qu)域內集中供應大(da)量房源，價(jia)格相對(dui)可控；另(ling)一(yi)方(fang)面可以為(wei)“職(zhi)住平衡”發揮重要作(zuo)用(yong)，為(wei)園(yuan)區(qu)(qu)及公寓入住的(de)創業(ye)者創造最便利(li)的(de)工作(zuo)與(yu)生(sheng)活條件。
創業公(gong)社長(chang)租公(gong)寓，一般在距(ju)離園(yuan)區三四(si)公(gong)里(li)的(de)半徑范圍內，最長(chang)不超過五公(gong)里(li)，且兩(liang)者(zhe)之間有班(ban)車(che)接送(song)。“這(zhe)種布局(ju)方(fang)式，有利于破(po)解大城市管(guan)理中的(de) ‘微循(xun)環’難題，有效縮(suo)短通(tong)(tong)勤(qin)距(ju)離和上(shang)下班(ban)時間，緩解城市交(jiao)通(tong)(tong)壓力。”劉(liu)循(xun)序說。
這(zhe)種模(mo)式，對創(chuang)(chuang)(chuang)(chuang)業(ye)(ye)(ye)者(zhe)而言無(wu)疑(yi)具有較大吸(xi)引力(li)。在(zai)37度公寓(yu)內(nei)，記者(zhe)見到了來自臺(tai)灣(wan)的(de)(de)創(chuang)(chuang)(chuang)(chuang)業(ye)(ye)(ye)者(zhe)鄭博(bo)宇(yu)。他(ta)自稱“北漂”，是創(chuang)(chuang)(chuang)(chuang)業(ye)(ye)(ye)公社(she)“臺(tai)灣(wan)驛站”負(fu)責人，同時也是37度公寓(yu)的(de)(de)住(zhu)戶(hu)。他(ta)說，創(chuang)(chuang)(chuang)(chuang)業(ye)(ye)(ye)公社(she)為(wei)創(chuang)(chuang)(chuang)(chuang)業(ye)(ye)(ye)者(zhe)提供了良(liang)好(hao)的(de)(de)創(chuang)(chuang)(chuang)(chuang)業(ye)(ye)(ye)條件，包括三個(ge)月的(de)(de)免費辦公場地、可靠的(de)(de)咨詢(xun)服務(wu)……在(zai)鄭博(bo)宇(yu)帶動下，目(mu)前入(ru)駐創(chuang)(chuang)(chuang)(chuang)業(ye)(ye)(ye)公社(she)的(de)(de)臺(tai)灣(wan)創(chuang)(chuang)(chuang)(chuang)業(ye)(ye)(ye)團(tuan)隊已(yi)經(jing)超(chao)過50個(ge)，其中入(ru)住(zhu)37度公寓(yu)的(de)(de)臺(tai)灣(wan)創(chuang)(chuang)(chuang)(chuang)業(ye)(ye)(ye)者(zhe)已(yi)經(jing)超(chao)過10戶(hu)。
集中處置+統一管理
劉循序介紹，37度公(gong)(gong)寓的房(fang)源來自(zi)機(ji)關與國企、集體建設用地，以(yi)及一些城(cheng)市更(geng)新改造(zao)(zao)遺留下的資產項目。“批(pi)發式(shi)”的改造(zao)(zao)和出(chu)租，一是方(fang)便(bian)進(jin)行統(tong)一管理，二(er)是能夠(gou)有效(xiao)降低改造(zao)(zao)和運營成(cheng)本(ben)，這部分資金可(ke)用于(yu)改善公(gong)(gong)共設施等，三(san)是便(bian)于(yu)統(tong)一規劃，給入住人群提供(gong)一個相對(dui)舒適(shi)的“社區型環境”。
“入住(zhu)我們的(de)(de)創業公(gong)寓(yu)，需(xu)要滿足幾項基本的(de)(de)條件：一是(shi)單身，二是(shi)沒(mei)有老人合住(zhu)，三是(shi)不養寵物(wu)等。當然(ran)，如果住(zhu)戶(hu)成(cheng)家需(xu)要租住(zhu)更(geng)大的(de)(de)房(fang)屋(wu)，我們會有其他產(chan)品提供。”37度(du)公(gong)寓(yu)的(de)(de)“樓長”王(wang)旭介紹說。
集(ji)中處置、統一運營與管理，有效降低了成本。據了解，王旭僅(jin)帶著(zhu)兩(liang)位同事(shi)，就(jiu)能管理著(zhu)37度公(gong)寓的500多間屋。
這(zhe)也從一個側(ce)面，間接印證了(le)相(xiang)關研究機(ji)構的(de)(de)結(jie)論。中(zhong)金公司認為，品牌化(hua)的(de)(de)長租公寓可以有效(xiao)解(jie)決租房過(guo)程中(zhong)的(de)(de)諸多(duo)痛點。集(ji)中(zhong)式(shi)公寓租約期限(xian)更長，規模(mo)效(xiao)應更明(ming)顯，享(xiang)受(shou)額外的(de)(de)批零租金差，其盈利(li)前景好于分布(bu)式(shi)。
“說實話，我們覺得利用資(zi)本(ben)大(da)規模跑馬圈地的模式，一(yi)方(fang)面活躍了(le)市場(chang)，幫助行(xing)業快(kuai)速(su)發展，但另一(yi)方(fang)面也確(que)實推高了(le)價格(ge)，造成了(le)資(zi)產泡沫。”劉循序(xu)坦言。他說，37度公(gong)寓的集中處置、服務雙創、職住(zhu)平衡模式，與以(yi)分散式房(fang)源為主的長租公(gong)寓相比，“完全是(shi)兩個不同的‘賽(sai)道’”。
國有控股+市場化運作
隨著企業逐(zhu)步發展壯大，股東(dong)構(gou)成與(yu)治理架構(gou)也不斷豐(feng)富完善(shan)。除了(le)首(shou)鋼基金、中關村股權(quan)交易(yi)服務(wu)集團這些原始(shi)投資人，創(chuang)業公(gong)社(she)團隊還受到了(le)京(jing)西創(chuang)業、西部證(zheng)券、順隆基金、順為資本、光耀東(dong)方等(deng)大型機構(gou)的青睞。目(mu)前，創(chuang)業公(gong)社(she)的股本構(gou)成中，國有成分超過50%，經營管(guan)理團隊持股24%左右，其余(yu)為民營資本。
“在日常經營決策上(shang)，董(dong)事(shi)會(hui)充分授權給(gei)創業(ye)團(tuan)隊，‘城市(shi)合伙人’等(deng)一系(xi)列(lie)機制創新(xin)，也得到(dao)了董(dong)事(shi)會(hui)和股東會(hui)的支持。”劉循序(xu)說，董(dong)事(shi)會(hui)的信任(ren)與支持，加上(shang)按照審計要求嚴格規范治理(li)，令創業(ye)公社能(neng)夠在市(shi)場(chang)化(hua)競爭環境中快(kuai)速發展。這不僅保證了企業(ye)的市(shi)場(chang)化(hua)活力，還實(shi)現(xian)了國(guo)有資本的保值增(zeng)值。
數據顯示，2017年，創業(ye)(ye)公社(she)實現營(ying)業(ye)(ye)收入(ru)1.28億，較上一年增長42%，成立以來的年均(jun)增長率高達127%。
“可能有(you)(you)人(ren)會(hui)問，我(wo)們的‘國有(you)(you)背景(jing)’，會(hui)不(bu)會(hui)有(you)(you)助于更‘輕(qing)易(yi)’獲(huo)得優質項目？事實上，我(wo)們對(dui)關聯交易(yi)的處(chu)理，更為謹慎、嚴格。”劉(liu)循(xun)序說。
他坦言，“國有(you)背(bei)景(jing)”讓(rang)創業(ye)(ye)公(gong)社在(zai)開(kai)展(zhan)業(ye)(ye)務時，具有(you)獨特的信用優(you)勢(shi)，也有(you)更多的項(xiang)目來源(yuan)渠道。“如我(wo)們的大股東之一(yi)——首鋼基金，所投的優(you)秀企業(ye)(ye)就是我(wo)們項(xiang)目來源(yuan)渠道之一(yi)。”劉循序強調說，“但對于項(xiang)目本身(shen)，創業(ye)(ye)公(gong)社從來都是通過市場化競爭拿到(dao)手的。”
2017年12月18日，創業(ye)公(gong)社成為中國建設銀行(xing)首(shou)批九(jiu)家(jia)“入(ru)駐”CCB（建融(rong)公(gong)寓租(zu)賃(lin)系統(tong)）的(de)企業(ye)之一，同時(shi)也是(shi)入(ru)選的(de)唯一一家(jia)北京企業(ye)。
“建設銀行擁有海量客戶資源和巨額(e)資金等(deng)優勢。在(zai)國家大(da)力提倡(chang)‘租購并(bing)舉’發展(zhan)長租公寓的大(da)背景下，與建行的合作(zuo)是(shi)我(wo)們又一個重大(da)利好(hao)。我(wo)們更(geng)有信心，把創業(ye)公社做得(de)更(geng)大(da)、更(geng)好(hao)。”劉循序(xu)說。（記(ji)者 王(wang)奇(qi)）
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