文章來源：經濟(ji)參考(kao)報 發(fa)布時間：2019-06-14
有這樣一家長(chang)租公寓(yu)運(yun)營(ying)企業(ye)——創業(ye)公社，運(yun)營(ying)管理的長(chang)租公寓(yu)不(bu)過500余(yu)(yu)套(tao)房(fang)、面積僅萬余(yu)(yu)平方(fang)米，但短短兩年已經開始盈利。還(huan)(huan)有一項(xiang)預計：今年底創業(ye)公社手中房(fang)屋(wu)將猛增至2800套(tao)，2019年底將增加至18000套(tao)。令(ling)人想(xiang)不(bu)到的是，這還(huan)(huan)是一家國(guo)有資本主導的長(chang)租公寓(yu)運(yun)營(ying)機構。
成(cheng)立于2013年5月(yue)的創(chuang)業公(gong)社，如何能做到這一點？創(chuang)業公(gong)社總經(jing)理劉(liu)循序日前接(jie)受了《經(jing)濟參考報》記者專(zhuan)訪，解(jie)碼(ma)創(chuang)業公(gong)社、國有資(zi)本在競(jing)爭(zheng)激烈的長(chang)租(zu)公(gong)寓(yu)市(shi)場“長(chang)袖善舞”的三大“法寶”。
公寓和產業園1：1配比
“37度(du)公(gong)寓最明顯的(de)一個(ge)特點(dian)是，目標群(qun)體(ti)以在產業(ye)園區創業(ye)、在科技型(xing)企業(ye)就(jiu)業(ye)的(de)大(da)學畢業(ye)生為主，而非流(liu)動性(xing)較大(da)的(de)外來務工(gong)人員。”劉循序說。
據了(le)解，創(chuang)(chuang)業(ye)公(gong)社(she)提供兩(liang)種產(chan)品，一是創(chuang)(chuang)業(ye)企業(ye)、創(chuang)(chuang)業(ye)者的(de)辦公(gong)園(yuan)區，另(ling)一個是以(yi)“37度公(gong)寓”為代表的(de)長租公(gong)寓。目(mu)前公(gong)寓的(de)住(zhu)戶(hu)中，擁有專科(ke)學(xue)歷的(de)約占3%，本科(ke)學(xue)歷的(de)約占30%，其余超過(guo)(guo)60%的(de)住(zhu)戶(hu)是碩士、博士或者更高的(de)學(xue)歷，年齡基(ji)本上不超過(guo)(guo)38歲(sui)。
“創(chuang)(chuang)業(ye)(ye)公(gong)社始終以服務創(chuang)(chuang)業(ye)(ye)者為(wei)目的(de)，所以我們(men)的(de)集(ji)中(zhong)式長(chang)租公(gong)寓，關(guan)注的(de)核心在于能否為(wei)創(chuang)(chuang)業(ye)(ye)者帶來更多價值。”劉循序說，“基于此，我們(men)的(de)發展模式是(shi)，對(dui)集(ji)中(zhong)式存(cun)量(liang)物業(ye)(ye)進行合理(li)改(gai)造升級，為(wei)創(chuang)(chuang)業(ye)(ye)者、創(chuang)(chuang)新創(chuang)(chuang)業(ye)(ye)企(qi)業(ye)(ye)提供‘職住平衡’的(de)整體服務，同(tong)時為(wei)有效(xiao)打(da)通(tong)大(da)城市通(tong)勤‘微循環’作出貢獻。”
據介紹(shao)，創(chuang)業(ye)公社長租(zu)公寓和產業(ye)園(yuan)區總(zong)面積基(ji)本按照1：1配比。這樣的(de)運營方(fang)式，一(yi)方(fang)面能夠實現在(zai)某一(yi)區域(yu)內(nei)集(ji)中供應大量房(fang)源，價格相對可(ke)控；另一(yi)方(fang)面可(ke)以(yi)為“職住平(ping)衡”發揮重要作(zuo)用，為園(yuan)區及公寓入(ru)住的(de)創(chuang)業(ye)者創(chuang)造最便利的(de)工(gong)作(zuo)與生活(huo)條件。
創業(ye)公(gong)社長租(zu)公(gong)寓，一般在距離園區三(san)四公(gong)里的半徑范圍內，最長不超過五公(gong)里，且兩者之間(jian)有(you)班車接送。“這種布局方式，有(you)利于破解大城(cheng)市管理(li)中(zhong)的 ‘微(wei)循環’難題，有(you)效縮短通(tong)勤距離和上下班時間(jian)，緩解城(cheng)市交通(tong)壓力。”劉(liu)循序說。
這種模式，對創(chuang)業(ye)(ye)者而(er)言無疑具有較大吸(xi)引力(li)。在37度(du)公(gong)寓內，記者見到了(le)來(lai)自臺(tai)灣(wan)的(de)(de)(de)創(chuang)業(ye)(ye)者鄭博宇(yu)。他(ta)自稱“北漂”，是創(chuang)業(ye)(ye)公(gong)社(she)“臺(tai)灣(wan)驛(yi)站(zhan)”負責人(ren)，同時也(ye)是37度(du)公(gong)寓的(de)(de)(de)住戶。他(ta)說，創(chuang)業(ye)(ye)公(gong)社(she)為創(chuang)業(ye)(ye)者提供了(le)良好的(de)(de)(de)創(chuang)業(ye)(ye)條件，包括三(san)個月的(de)(de)(de)免費辦(ban)公(gong)場地、可靠的(de)(de)(de)咨詢服務……在鄭博宇(yu)帶(dai)動下，目前入駐創(chuang)業(ye)(ye)公(gong)社(she)的(de)(de)(de)臺(tai)灣(wan)創(chuang)業(ye)(ye)團(tuan)隊已(yi)經(jing)超過50個，其中入住37度(du)公(gong)寓的(de)(de)(de)臺(tai)灣(wan)創(chuang)業(ye)(ye)者已(yi)經(jing)超過10戶。
集中處置+統一管理
劉循序介紹，37度公寓(yu)的(de)房源(yuan)來自機關與(yu)國企、集(ji)體建設用(yong)地，以及一(yi)些城市更新改(gai)造遺留(liu)下的(de)資產項(xiang)目。“批發(fa)式(shi)”的(de)改(gai)造和出租，一(yi)是方(fang)便進行統(tong)一(yi)管理，二是能夠(gou)有效降低改(gai)造和運營成本，這部(bu)分資金可用(yong)于改(gai)善公共設施等，三是便于統(tong)一(yi)規(gui)劃，給入住人群提供一(yi)個相對舒適的(de)“社區(qu)型環境(jing)”。
“入住我們的(de)創業公寓(yu)，需要滿足幾項(xiang)基(ji)本的(de)條(tiao)件：一是單(dan)身，二是沒有(you)(you)老人合住，三是不養寵(chong)物等(deng)。當然，如果住戶(hu)成(cheng)家需要租(zu)住更大的(de)房屋，我們會有(you)(you)其他產(chan)品(pin)提(ti)供。”37度(du)公寓(yu)的(de)“樓(lou)長”王旭介(jie)紹說。
集中處置、統(tong)一運營(ying)與管理，有(you)效降低(di)了(le)成(cheng)本。據(ju)了(le)解(jie)，王旭僅帶著兩位(wei)同事，就(jiu)能(neng)管理著37度公寓的500多間屋。
這也從一個側面，間接印證了相關研究機構的(de)結(jie)論。中金公(gong)司認(ren)為，品牌化的(de)長租公(gong)寓(yu)可以有效(xiao)解(jie)決租房過程(cheng)中的(de)諸(zhu)多痛點。集中式公(gong)寓(yu)租約期限更長，規模效(xiao)應更明顯，享(xiang)受(shou)額(e)外(wai)的(de)批零(ling)租金差，其(qi)盈利前(qian)景(jing)好于分布式。
“說(shuo)實(shi)話，我們覺得利用資本大規模跑馬圈(quan)地的(de)(de)模式，一(yi)方面活(huo)躍了(le)市(shi)場，幫助行(xing)業快(kuai)速(su)發(fa)展，但另一(yi)方面也確實(shi)推高(gao)了(le)價格，造成了(le)資產泡沫。”劉循序(xu)坦言。他說(shuo)，37度(du)公(gong)寓(yu)(yu)的(de)(de)集(ji)中處置、服務(wu)雙創(chuang)、職住平衡模式，與以分散式房源為(wei)主的(de)(de)長租公(gong)寓(yu)(yu)相(xiang)比(bi)，“完全是兩個(ge)不同的(de)(de)‘賽道(dao)’”。
國有控股+市場化運作
隨(sui)著(zhu)企業(ye)(ye)(ye)逐步發展壯大，股東構(gou)(gou)成與治(zhi)理(li)架構(gou)(gou)也不(bu)斷豐富完善。除了首鋼基金(jin)、中關村股權交易服務集團這些(xie)原始投資(zi)人(ren)，創業(ye)(ye)(ye)公社團隊還受到了京西創業(ye)(ye)(ye)、西部證券、順隆(long)基金(jin)、順為資(zi)本、光耀東方等大型(xing)機構(gou)(gou)的青睞。目前，創業(ye)(ye)(ye)公社的股本構(gou)(gou)成中，國有(you)成分超過50%，經營管理(li)團隊持股24%左右，其余為民(min)營資(zi)本。
“在(zai)日常經營決策(ce)上，董(dong)事會(hui)充分授權給創業(ye)團隊，‘城市合伙人(ren)’等(deng)一系列機制創新，也得到了董(dong)事會(hui)和股(gu)東會(hui)的(de)支持。”劉循序(xu)說，董(dong)事會(hui)的(de)信任與支持，加(jia)上按照審計要求嚴格規范治理，令創業(ye)公社能夠(gou)在(zai)市場(chang)化競爭環境(jing)中快速(su)發展。這不僅保(bao)證了企業(ye)的(de)市場(chang)化活力(li)，還實(shi)現(xian)了國有(you)資本的(de)保(bao)值(zhi)增值(zhi)。
數據顯(xian)示(shi)，2017年，創業(ye)(ye)公社(she)實現營業(ye)(ye)收(shou)入1.28億，較上一年增長42%，成(cheng)立以(yi)來的年均增長率高達(da)127%。
“可能(neng)有人(ren)會(hui)問，我(wo)們的‘國有背(bei)景’，會(hui)不會(hui)有助(zhu)于(yu)更(geng)‘輕易(yi)’獲得優(you)質項(xiang)目？事實上，我(wo)們對關聯交易(yi)的處理，更(geng)為謹慎、嚴格。”劉循序(xu)說。
他坦言(yan)，“國有(you)背景”讓創(chuang)業(ye)(ye)公社在開(kai)展業(ye)(ye)務時，具有(you)獨特的信用優(you)勢，也有(you)更多的項(xiang)目來源渠道。“如我(wo)們(men)的大股東之一——首鋼基金，所投(tou)的優(you)秀企業(ye)(ye)就是(shi)我(wo)們(men)項(xiang)目來源渠道之一。”劉循序強調(diao)說(shuo)，“但對(dui)于項(xiang)目本身，創(chuang)業(ye)(ye)公社從來都(dou)是(shi)通(tong)過市場化競爭(zheng)拿到手(shou)的。”
2017年(nian)12月18日，創業公(gong)社成(cheng)為中國(guo)建(jian)設(she)銀行首批九家(jia)(jia)“入(ru)駐”CCB（建(jian)融公(gong)寓租賃系統）的(de)企(qi)業之一，同時也是入(ru)選的(de)唯一一家(jia)(jia)北京企(qi)業。
“建(jian)設銀行(xing)擁(yong)有海量客戶(hu)資(zi)源和巨額(e)資(zi)金(jin)等(deng)優勢。在(zai)國家大(da)(da)(da)力提倡(chang)‘租購(gou)并(bing)舉’發展長(chang)租公寓的大(da)(da)(da)背景下，與(yu)建(jian)行(xing)的合作是我們(men)又一個重大(da)(da)(da)利好。我們(men)更有信心，把創業公社做得更大(da)(da)(da)、更好。”劉循序說(shuo)。（記者 王奇）
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